בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית מאידאה תכנונית למציאות בשטח. יותר ויותר בניינים ישנים מפנים את מקומם למגדלים חדשים, שכונות שלמות משנות את פניהן, ואיתם משתנה גם שוק הנדל"ן, המרקם החברתי – והחיים עצמם. פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מציעים לדיירים דירה חדשה ובטוחה, מעלית, חניה ולעיתים גם תוספת משמעותית לערך הכלכלי – אך הדרך לשם רצופה באתגרים, חששות וסימני שאלה.
דווקא בתוך המורכבות הזו, עורכי הדין שמייצגים את הדיירים הופכים לדמויות מפתח בתהליך – לא רק כנציגים משפטיים, אלא גם כמלווים אישיים, מתווכים בין אינטרסים שונים, ובמקרים רבים, כמקור לתחושת ביטחון. אחד המשרדים שמביא גישה רעננה, בגובה העיניים ומלאת שליחות לעולם ההתחדשות העירונית הוא משרד עורכי הדין שפי-בוזגלו – משרד חיפאי צעיר וחדשני, בבעלותם של עו"ד יהונתן שפי ועו"ד צח בוזגלו, שותפים-מייסדים, שמתמחים בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומביאים איתם רוח חדשה של מקצועיות, שקיפות ויחס אישי.
שפי (35), תושב חיפה, ובוזגלו (32), תושב נשר, הקימו את המשרד לפני כארבע שנים, לאחר שצברו ניסיון מעשי רב בעבודה בתחום הנדל"ן במשרדים גדולים בתל אביב. "אנחנו מלווים בעלי דירות בעשרות פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק והריסה ובנייה), וגם בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי – מהצפון ועד תל אביב", הם אומרים. "כשאנחנו אומרים ליווי – אנחנו מתכוונים לליווי אמיתי. כזה שמתחיל הרבה לפני שמגיע יזם, ונמשך עד הרגע שבו הדיירים מקבלים את הדירות החדשות שלהם, כולל הרישום בטאבו".
מה שבאמת מייחד את משרד של עורכי הדין שפי ובוזגלו זו הגישה הייחודית, ששמה את בעלי הדירות במרכז, שומרת את הכוח בידיים שלהם ומסרבת להיכנע לדפוס הישן של "היזם קובע – עורך הדין חותם". "ברוב הפרויקטים, מגיע יזם ואומר לדיירים – זה עורך הדין שלכם, אלה התמורות, וככה זה יהיה", הם מסבירים. "אצלנו זה הפוך – בעלי הדירות הם בעלי הקרקע, הם הקובעים, ואנחנו שם כדי להזכיר להם את זה. אין שום סיבה שמישהו אחר יכתיב להם את התנאים".
פנטהאוז על הנייר או דירה ביד?
עם זאת, מדגישים עורכי הדין שפי ובוזגלו, שמירה על זכויות הדיירים אין משמעותה לפזר אשליות. "תמיד יהיה הדייר שחושב שמגיע לו פנטהאוז, כי הדירה שלו מיוחדת. חלק מהתפקיד שלנו הוא 'למסגר' את התהליך – להסביר לדיירים מה באמת מגיע להם, מה אפשרי ומה לא, בלי למכור להם פנטזיות. המשפט שהם שומעים מאיתנו הכי הרבה הוא: 'מה אתם מעדיפים? פנטהאוז על הנייר או דירה חדשה ביד?'".
השניים לא מסתפקים בליווי המשפטי הקלאסי. הם רואים בתפקידם ליווי הוליסטי – כזה שדורש גם רגישות, גם הכלה וגם תקשורת בינאישית. "להיות עורך דין בפרויקט של התחדשות עירונית זה להיות גם גננת, גם שוטר, גם פסיכולוג וגם יועץ זוגי. למעשה, חוץ מלתת מרשם לכדורים – אנחנו עושים הכל", הם אומרים בחיוך.
מתחילים בהקשבה
השלב הראשון בליווי מתחיל כבר מרגע הפנייה הראשונית של הדיירים. "אנחנו לא מתחילים לרוץ לפני שכולם מבינים לאן אנחנו הולכים", הם מסבירים. "לכן, עוד לפני שמתחילים תהליך – אנחנו מקיימים כנס היכרות עם כל הדיירים, כולל מצגת מסודרת שמפרטת שלב אחר שלב מהו פרויקט של התחדשות עירונית, מה ההבדל בין תמ"א לפינוי-בינוי, מהן המשמעויות המשפטיות והכלכליות, מהם השלבים, כמה זמן זה לוקח, מהם הסיכונים, מהם הזכויות והחובות. הכל ברור ומדויק, בלי הבטחות באוויר ובלי עיגול פינות".
לדברי עורכי הדין שפי ובוזגלו, ידע – ולא רק משפטי – הוא כלי הכרחי להצלחה. "ברגע שמעמיסים על אנשים מידע שהם לא מבינים, הם נלחצים ונאטמים. אנחנו פה כדי להוריד את מפלס הלחץ, ולתת ביטחון – לא רק משפטי, אלא גם רגשי", מסביר עו"ד שפי.
מכרז יזמים – בשיתוף הדיירים
השלב הבא הוא מכרז יזמים, שנעשה גם הוא בשיתוף הדיירים ובשקיפות מלאה. "אחרי שאנחנו מבינים מהם הצרכים והציפיות של הדיירים, אנחנו יוצאים למכרז. אנחנו תמיד מחפשים יזמים מנוסים, שמכירים את האזור ושיש להם קבלות. לא נביא יזם קטן לפרויקט ענק ולא נמליץ על יזם מתל אביב לפרויקט ראשון בחיפה".
במקרים רבים, עורכי הדין שפי ובוזגלו אף מפגישים את הדיירים עם מספר יזמים, כדי לאפשר להם בחירה אמיתית.
לאחר שנבחר היזם מגיע שלב ההבנות, ניהול המו"מ, ולבסוף – ניסוח ההסכם. "אנחנו אלו שמנסחים את ההסכם", מדגיש עו"ד בוזגלו. "עורכי הדין של היזם יכולים להעיר הערות, אבל אנחנו כותבים את ההסכם יחד עם הדיירים, בגובה העיניים, בלי אגו, עם הרבה הקשבה. כל דייר מקבל זמן לעבור על ההסכם, לשאול, להעיר. רק אחרי מפגש נוסף שבו הכל מוסבר, נהיר וברור – אנחנו ניגשים לחתימות".
זמינים תמיד, לכולם
אחת מאבני היסוד של הליווי היא התחושה של זמינות וביטחון. "אנחנו בקשר שוטף עם כל הדיירים – בקבוצות וואטסאפ, בשיחות, בכל ערוץ תקשורת. בפרויקטים קטנים – אפילו בלי נציגות. אנחנו עובדים מול כולם. בפרויקטים גדולים יותר של פינוי-בינוי, כשמדובר במאות דירות, יש אמנם נציגות נבחרת, אבל עם זאת, אנחנו נגישים וזמינים לכל דייר והוא מקבל מענה אישי".
גם במקרים של דיירים סרבנים – סוגיה רגישה במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית – מקפידים עורכי הדין שפי ובוזגלו על גישה אנושית. "המטרה היא לצרף את כולם. להסביר, להקשיב, להבין את הפחדים. לעיתים זה באמת פחד מהלא נודע. אנחנו עושים הכל כדי להגיע להבנות – במסגרת החוק, אבל תמיד בכבוד".
ואם זה לא מצליח?
"יש סוגים שונים של סרבנות. אם מדובר בקשישים שגרים כל חייהם באותה דירה – אנחנו נוהגים איתם בכפפות של משי, מתוך ההבנה שהסירוב לא נובע מהרצון לחבל בתהליך אלא מקשר רגשי עמוק. לפעמים אנחנו פשוט נותנים לדברים זמן. לא אחת, כשהפרויקט מתקדם, גם המתנגדים מבינים שזה רציני, ומצטרפים. אם מגיעים לשלב מתקדם ויש לנו רוב של שני שלישים מהדיירים, החוק מאפשר להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן, אבל אנחנו רואים בזה מוצא אחרון בלבד".
רוצים להישאר מעודכנים?
ליווי מההתחלה ועד לרישום בטאבו
השניים מדגישים שהליווי שלהם לא מסתיים בחתימה על ההסכם. מבחינתם, מדובר במחויבות שממשיכה לאורך כל הדרך – עד שהדיירים מקבלים את המפתח לדירה החדשה שלהם. "אנחנו שם גם בשלבי התכנון, גם מול היזם, גם כאשר עולות שאלות בקשר להיתרי הבנייה, גם ברגעי המתח והלחץ", הם אומרים. "והכי חשוב – גם בסוף. כשבעלי הדירות מקבלים את הדירה וצריך לוודא שהכל תקין. הסיום האמיתי הוא רק כשהדירות נרשמות על שם בעליהן בטאבו".
עורכי הדין שפי ובוזגלו מביאים איתם ניסיון רב – לא רק מתחום המשפט, אלא גם מהשטח עצמו. שניהם היו מתווכי דירות בעבר, ועו"ד שפי הוא גם מגשר מוסמך. את כל הניסיון הזה הם מתרגמים לשטח – לתוך הליווי היומיומי, האנושי, הצמוד של בעלי הדירות.
כמה זמן אורך תהליך של התחדשות עירונית?
"משך הזמן להוציא פרויקט כזה תלוי בכמה גורמים, ובראשם סוג הפרויקט והרשות המקומית המעורבת. יש פרויקטים שמסתיימים בפרק זמן קצר יותר, ויש כאלה שדורשים זמן רב יותר, תלוי גם בעומסים ובתנאים המקומיים. בהקשר הזה אנחנו רוצים לשבח את ראש עיריית חיפה, יונה יהב, שבזמן כהונתו הנוכחית העירייה עושה מאמצים רבים לקדם תהליכים, אף על פי שהצטבר אצלה עומס של בקשות. עם זאת, יש בהחלט תחושה שהדברים סוף-סוף זזים, וזה בהחלט ניכר בשטח".
היכן תמקמו את חיפה ביחס לתל אביב?
"מרחק של מזרח ומערב. בעוד בתל אביב כבר הושלמו פרויקטים רבים, בחיפה עדיין ניתן לספור אותם על כף יד אחת. לדוגמה, שכונות החוף חיפה. התחילו שם תהליכי פינוי-בינוי לפני כ-20 שנה, אך עד כה הם לא יצאו אל הפועל".
לצד ההתחדשות העירונית, משרד שפי-בוזגלו עוסק בכל תחומי הנדל"ן והמקרקעין. "אנחנו אוהבים את התחום, את האתגרים ואת ההתרגשות. בכלל, אנחנו אנשים של אנשים, "וכשאנחנו מצליחים לקחת קבוצה של אנשים, עם חששות, עם ספקות ולהוביל אותם לאורך מסע כזה – זה סיפוק אדיר. בסוף, זו לא רק דירה חדשה, זו הזדמנות חדשה לחיים טובים יותר".
משרד עורכי הדין שפי-בוזגלו
רחוב וודג'ווד 2, קומה 2, חיפה
טלפון: 077-977-5188
דוא"ל: [email protected]
לאתר משרד עורכי הדין שפי-בוזגלו >>>
לפייסבוק, לחצו כאן >>>
תגובות