חיפה נחשבת לאחת הערים היותר משגשגות בתחום ההתחדשות העירונית. על פי נתוני האתר CitySquare, נכון לשנת 2018, קודמו 569 פרויקטים, כאשר למעלה ממחציתם במסגרת תמ"א 38/1. נתונים אלו הציבו את חיפה, כעיר השלישית בהיקף הפרויקטים בארץ. יכול להעיד על כך גם היקף היזמים הפעילים בעיר.
בתחילת השבוע התקיים ערב ייחודי של תמ"א ובירה, בו ניהלו מומחים בתחום דיון על מעמדה של התמ"א והעניקו לקהל הנוכחים עצות וטיפים על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית. אירוע זה אשר נערך בפטריקס בר במרכז הכרמל בחיפה הוא חלק מסדרת אירועים שנערכים ברחבי הארץ במסגרת פעילותה של חברת CitySquare. מנחה האירוע היה עידו שחם, מייסד ומנכ"ל "עידו שחם – פתרונות, מיסוי ונדל"ן", והשתתפו בו אלירן סימוני וליאור גוזס – מנכ"לים של חברת Citysquare, יוסי כהן, מנכ"ל חברת אורבן נקסט, אריה מאייר מ"מאייר אדריכלים", עו"ד ונוטריון משה יונאי שותף ומייסד משרד רולוף & יונאי משרד עו"ד ונוטריונים. באירוע נכחו אנשי מקצוע מובילים בתחום ההתחדשות העירונית, יזמים, עו"ד, אדריכלים, ודיירים רבים מחיפה אשר הגיעו על מנת להרחיב את הידע בתחום ולהתעדכן על עתיד ההתחדשות העירונית בחיפה.
מדברים על הדברים החשובים באמת. משתתפי הפאנל מימין לשמאל: יוסי כהן – מנכ"ל נקסט אורבן, אריה מאייר – מנכ"ל מאייר אדריכלים, עו"ד משה יונאי, עו"ד עידו שחם. צילום: רמי שלוש
האירוע נפתח עם סקירתו של אלירן סימוני, מנכ"ל שותף ב- Citysquare את עתיד ההתחדשות העירונית בחיפה. אלירן סימוני חשף את נתוני אתרCitysquare: שוויה של דירה ממוצעת בחיפה אשר תעבור תהליך של תמ"א יעלה בממוצע ב-691,687 ש"ח. העלייה המשמעותית בשווי הדירה יהיה בשלב האחרון של תהליך התמ"א, בין קבלת ההיתר לאכלוס הבניין. לאחר פרויקט תמ"א בחיפה דיירים יקבלן בממוצע 17.4 מ"ר הרחבת דירה, 12.3 מ"ר מרפסת שמש, ו-6.2 מ"ר מחסן. "במקרים רבים בעלי דירות לא מודעים לאילו תמורות הם זכאים ומה שוויו של כמה הבניין שלהם, באמצעות CitySquare ניתן לדעת מהי ההיתכנות פרויקט של התחדשות עירונית בבניין, לקבל מידע אמין ועדכני וחוות דעת מדיירים על היזמים הפעילים בשוק, ובעיקר בעיר חיפה".
תמ"א או פינוי בינוי?
בפאנל המומחים שעלה מיד לאחר סקירתו של אלירן סימוני התפתח דיון אינטנסיבי סביב השאלה: האם תמה דרכה של התמ"א או שיש לה המשך זכות קיום? לדברי יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן, חברה הפעילה בעיר חיפה ומתמקדת בעיקר במתחמי פינוי בינוי, התחדשות עירונית אמיתית טמונה רק בחידוש של מתחמי מגורים שלמים. "התחדשות עירונית היא לא רק התחדשות של בניין, זו התחדשות של עיר, וייצור חיים שלמים בתוך אזור: טיפול בתשתיות, מבני ציבור, הקצאת ריאות ירוקות, ועוד. אנו מאמינים שצריך לטפל ברמה הגלובלית ולא הנקודתית. יחלקו עליי חלק מהנוכחים אך איך שאני רואה את הדברים התמ"א תמה, והתחדשות עירונית אמיתית היא זו שתיקח את הערים קדימה, כי טיפול נקודתי בבניינים לא שווה ערך לטיפול במתחם שלם, להוציא מקרים שבהם אפשר רק לטפל באופן נקודתי".
עו"ד משה יונאי מאמין שדיירים צריכים להתארגן, לבחור לעצמם את אנשי המקצוע ולהימנע מלחתום על הסכמים עם יזמים שונים אשר מחזרים לפתחם. "הדרך המומלצת ביותר לדיירים היא להיות מלויים על ידי עו"ד, אדריכל, שמאי, ובהמשך לצאת ולחפש יזם באמצעות מכרז, לבחור את היזם הנכון והטוב ואיתו להתקדם הלאה. הדיירים צריכים להבין שיוצאים למסלול ארוך, אך אם יוצאים בצורה נכונה ומושכלת הסיכוי לראות את הסוף בטווח נראה לעין הוא גבוה".
עו"ד יונאי סיפר כי לאחרונה היו בחיפה שני מקרים שונים בהם יזמים קרסו כלכלית, לא סיימו את הפרויקט שהתחילו, והותירו את הדיירים חסרי אונים. "תפקידנו כעו"ד שמלווים דיירים הוא בין היתר לבחון ולדרוש בטחונות וערבונות כדי שהפרויקט יגיע בסוף הדרך". על כך הוסיף יוסי כהן, "מטר פחות או יותר או ריצוף בצבע כזה או אחר לא באמת חשוב, בסוף התמורות הן פחות או יותר אותו הדבר. מבחינת הדיירים הכי חשוב לבחור יזם עם איתנות כלכלית ושיהיו לו בטוחות. אף פרויקט לא יוצא ללא ליווי בנקאי, והבנקים עורכים בדיקות מדוקדקות הרבה יותר ממה שיכולים לעשות הדיירים. הבנק המלווה משחרר את הכסף בשלבי התקדמות וברגע שיש ליווי בנקאי ובטוחות מוסדרות לא אמורה לקרות תקלה, וגם אם קרתה, יש מי שידאג לזה. איתנו פיננסית היא הכי חשובה".
רוצים שהפרויקט יתקדם? תתחילו להתפשר
התהליך של התחדשות עירונית מצד הדיירים הוא לא רק כלכלי אלא גם פסיכולוגי, הם צריכים להשתכנע לוותר על הנכס הכי יקר להם בחיים כדי לקבל אחד אחר תחתיו חדש לאחר מספר שנים. לכן עליהם לסמוך על היזם כדי להתקדם הלאה. יוסי כהן ציין כי "היזם שאמור לקדם את הפרויקט, צריך לראות שורת רווח מסוימת, אולם ככל שהדיירים מעמיסים יותר תמורות ויש דרישות מוגזמות הרווחיות של היזם יורדת, ובסופו של דבר לא מעט פרויקטים לא יוצאים לפועל. אני בוחן בשבוע כ-30-40 פרויקטים בשבוע, ול-90 אחוז מהם אני מסרב כי הדרישות הראשוניות הופכות אותו ללא רלוונטי.בעלי דירות צריכים להבין שהיזם ובעלי דירות הם שותפים מלאים לתהליך, ואם היזם לא ירוויח בעלי הדירות לא ירוויחו. ביום שבעלי הדירות יבינו את זה, דברים יתקדמו. לכן יש אנשי מקצוע שתפקידם להסביר לבעלי דירות שלא מבינים בתכנון ובנייה, שהדרישות לא הגיוניות".
אריה מאייר מ"מאייר אדריכלים" סיפר שלכל דייר ישנן השגות על התכנון. "כדי לקבל היתר ולבנות פרויקט נוצר תהליך ארוך, לא רק בגלל העירייה והבירוקרטיה אלא גם בגלל ההסכמות עם הדיירים. יש הרבה מגבלות תכנוניות בחידוש מתחם מגורים אולם הדיירים חושבים שנותנים להם תוצר פחות טוב. לאחר שכבר השגנו את חתימת הדיירים, לעירייה יש דרישות וצ'ק ליסט שצריך לעמוד בו, בהיהבטים של חנייה, גינון ממ"דים. התהליך ארוך ומלווה בהתנגדויות עד שמגיעים ליום שבו מקבלים היתר בנייה. בשלושת החודשים האחרונים עיריית חיפה הוציאה כמה מסמכי מדיניות חדשים, כדי לעשות סדר בעיר בכל הנוגע לגובה הבניינים. המסמך השני שיצא לפני כמה שבועות הוא מסמך מדיניות בנושא תמ"א 38 ובו מצוין על כמה שטח, כמה קומות ואיזה אחוזי בנייה יהיו בכל שכונה ושכונה בעיר חיפה. כרגע העדיפות היא שאנשים יעשו פרויקטים בכל מקום למעט שכונות הכרמל, שם הולכות להצטמצם זכויות התמ"א, לכן אם אתם גרים שם ומעוניינים לקדם פרויקט, כדאי שתדרזו", הוסיף אריה מאייר.
"צריך למצוא את האיזון הנכון" אומר יוסי כהן, "חיפה היא העיר השלישית בגודלה בארץ אך היא לא מתקדמת לנתניה, גבעת אולגה או הקריות, מבחינת בנייה והתחדשות. איך רוצים שחיפה תתפתח ותתקדם? הפתרון היחיד לעיר היא רק דרך התחדשות עירונית, אין כאן קרקעות לבנייה, הגיע הזמן לחדש את כל השכונות הישנות. אפשר למצוא פתרונות ולקדם את התמ"א היכן שלא רוצים לבנות יותר מדי יחידות דיור. בראייה נכונה, עם לא מעט סבלנות, אפשר לקחת את חיפה למקום הנכון".
הפתרון: התחדשות עירונית. צילום: רמי שלוש
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
