שלב החתמות הדיירים מתחם יפה נוף שער הלבנון
שלב החתמות הדיירים מתחם יפה נוף שער הלבנון

החסמים להתחדשות עירונית

תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב ליישום. מדובר בצרכים וברצונות של גורמים רבים המעורבים בתהליך: בעלי דירות, יזם ורשויות התכנון. מנכ"ל נקסט אורבן מסביר על החסמים הצפויים בדרך להתחדשות עירונית
מאת: אחי שחר, תוכן מקודם

הכותרות היומיומיות בתקשורת בכלל ובמדורי הכלכלה בפרט על תהליכי התחדשות עירונית מייצרות אווירה ותחושה כי לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי יוצאים אל הפועל, המציאות בפועל קצת שונה. תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב ליישום. מדובר בצרכים וברצונות של גורמים רבים המעורבים בתהליך: בעלי דירות, יזם ורשויות התכנון. התמשכות התהליך על פני תקופה ארוכה, הקושי לחזות כיצד ישתנה המרקם החברתי, והצורך ליצור תשתיות חדשות — כל אלה גורמים לעיכוב בהוצאה לפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית ומהווים חסם להתקדמותם.

שלב ההחתמות במתחם פייזר. נקסט אורבן התחדשות עירונית

שלב ההחתמות במתחם פייזר. נקסט אורבן התחדשות עירונית

כדאיות כלכלית  –  במתחמי התחדשות עירונית קיים מתח מתמיד בין מספר יחידות הדיור בתכנית  לבין מספר יחידות הדיור שהיזם סבור שיביאו אותו לרווח כלכלי סביר. ככל שמחירי הדירות במתחם גבוה יותר, כך היזם יכול להסתפק במספר קטן יותר של יחידות דיור שיוכל למכור על מנת לייצר פרויקט כלכלי. במקומות שבהם מחירי הדירות נמוכים, היזם יצטרך לתכנן כמות גדולה יותר של יחידות דיור. הפתרון למציאת נקודת האיזון בין רצון היזם לדרישות התכנון וההשקעה בפרויקט הוא היצמדות לתקן 21 המגדיר את כמות הדירות החדשות, התמורה לבעלי הדירות והרווח ליזם.
היבטים ופתרונות תכנוניים – המערכת התכנונית אינה מאפשרת החלפת שימושי שטחים בתהליך של התחדשות עירונית. חוסר גמישות זה אינו מאפשר ליזמים לבנות תחילה בניין על מגרש שלא היה מיועד למגורים, ולאחר אכלוסו לפנות את הבניין הישן ולהחליף את שימוש המגרש שעליו הוא עמד לשימוש המגרש שעליו נבנה הבניין החדש. תהליך זה היה מאפשר לצמצם את אי-הוודאות בקרב בעלי הדירות בדבר התמורה שהם עתידים לקבל, ומצמצם את אי-הנוחות במעבר דירה מפעמיים לפעם אחת.  ראייה משותפת של רשויות התכנון ואנשי המקצוע של היזם יכולה לייצר פתרונות אשר יקלו בצורה משמעותית את תכנון הפרויקט ולעיתים חשיבה משותפת תייצר פתרונות יצירתיים לטובת כל הגורמים בתהליך.
חסמים תכנוניים וחוזיים – בכל תהליך התחדשות עירונית, על כל בעלי הזכויות במתחם להגיע להסכם עם היזם בנוגע לתמורה שהם עתידים לקבל עבור מתן הזכות להוסיף יחידות דיור. ריבוי בעלי העניין בתהליך מקשה על חתימת החוזה מול היזם, שכן לכל בעל זכויות במתחם יש אינטרסים משלו. לצורך התמודדות טובה יותר של בעלי הדירות עם שלל האינטרסים של כל הגורמים והתמצאות בתהליך מורכב זה, פרסם משרד הבינוי והשיכון מדריך לדיירים, ובו עקרונות ההתקשרות עם היזם והמלצות לרכיבי התמורה שהם עתידים לקבל.
החשש מהלא נודע – תהליכי התחדשות עירונית, בייחוד בשלב ההתחלתי מלווים בהמון תהיות וחוסר וודאות. היזם מצד אחד שוקל בזהירות את צעדיו שכן אינו יודע אם הפרויקט בסופו של דבר יאושר, בעלי הדירות אינם יודעים איזה פרויקט יוקם שהרי היזם לא מתחיל להשקיע בתכנון עד שאין הסכמות של רוב בעלי הדירות. בנוסף חוסר הבנה מייצר אצלם חשש שהם עלולים להפסיד את דירתם אם היזם יקרוס. חששות אלה גורמים לתחילת התהליך להיות ארוך ומייגע ולעיתים אף לא להבשיל. ככל ששקיפות תהייה אחד מאבני היסוד של התהליך ובעלי הדירות יהיו חלק פעיל בו החשש מהבלתי נודע יפחת, בנוסף ההבנה כי תהליכים אלו מגובים בערבויות בנקאיות מתאימות לבעלי הדירות תקל על התקדמותו.

כאמור, תהליכי פינוי בינוי הינם ארוכים ומורכבים אך ניהול נכון שלהם תוך כדי שקיפות מלאה והבנה שהאינטרס של כל הצדדים הוא זהה תעלה בצורה משמעותית את אחוזי ההצלחה.

כל הידיעות החמות בעיר אצלך במייל

, תודה על הרשמתך.
עתה אשר את קבלת הדיוור במייל וקבל את הידיעות החמות בעיר למייל שלך
אולי יעניין אותך גם

תגובות

4 תגובות
  1. רמי חן, פורום ציבורי כרמל

    כתבה קלאסית של התעלמות מהגורם המרכזי במשוואה.
    הכתב שוכח את הגורם הכי חשוב בסיפור – התושבים!!! וכמו הכתב עוד רבים שוכחים זאת, החל מראש העיר, דרך ועדות התכנון ועד אחרון היזמים (שמבחינתם הוא אפילו מטרד… גדול).

    העיר הנה של התושבים. התכנון, הפיתוח, הבנייה הכל נועד למענם – הם חיים בה, הם שנושאים בנטל ובסבל היום יומי מעצם הימצאותם בתוך אתר בנייה, הם שסובלים את הרס הכבישים והמדרכות שבשכונותיהם, את פקקי התנועה וחוסר חניות, את הפגיעה בעצים ובחורשות, החוסר בתשתיות ועוד ועוד ועוד. אלא מה, אף אחד לא סופר אותם.
    לכן ולגמרי לא מפליא כלל שהאוכלוסיה של חיפה, בעיקר החזקה, של נוטשת.
    (כמובן שזה בנוסף לתרומת זיהום האוויר שמגדיל את סיכויי התחלואה והסרטן).

  2. ללא שם

    חזירות עירונית מצד היזמים שמוכרים דירות במחירי גזל של ממש ולא התחדשות! מצטרף לתגובה של רמי חן.

🔔

עדכונים חמים מ"כלבו - חיפה והצפון"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר