החסמים להתחדשות עירונית

הכותרות היומיומיות בתקשורת בכלל ובמדורי הכלכלה בפרט על תהליכי התחדשות עירונית מייצרות אווירה ותחושה כי לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי יוצאים אל הפועל, המציאות בפועל קצת שונה. תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב ליישום. מדובר בצרכים וברצונות של גורמים רבים המעורבים בתהליך: בעלי דירות, יזם ורשויות התכנון. התמשכות התהליך על פני תקופה ארוכה, הקושי לחזות כיצד ישתנה המרקם החברתי, והצורך ליצור תשתיות חדשות — כל אלה גורמים לעיכוב בהוצאה לפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית ומהווים חסם להתקדמותם.

שלב ההחתמות במתחם פייזר. נקסט אורבן התחדשות עירונית

כדאיות כלכלית  –  במתחמי התחדשות עירונית קיים מתח מתמיד בין מספר יחידות הדיור בתכנית  לבין מספר יחידות הדיור שהיזם סבור שיביאו אותו לרווח כלכלי סביר. ככל שמחירי הדירות במתחם גבוה יותר, כך היזם יכול להסתפק במספר קטן יותר של יחידות דיור שיוכל למכור על מנת לייצר פרויקט כלכלי. במקומות שבהם מחירי הדירות נמוכים, היזם יצטרך לתכנן כמות גדולה יותר של יחידות דיור. הפתרון למציאת נקודת האיזון בין רצון היזם לדרישות התכנון וההשקעה בפרויקט הוא היצמדות לתקן 21 המגדיר את כמות הדירות החדשות, התמורה לבעלי הדירות והרווח ליזם.
היבטים ופתרונות תכנוניים – המערכת התכנונית אינה מאפשרת החלפת שימושי שטחים בתהליך של התחדשות עירונית. חוסר גמישות זה אינו מאפשר ליזמים לבנות תחילה בניין על מגרש שלא היה מיועד למגורים, ולאחר אכלוסו לפנות את הבניין הישן ולהחליף את שימוש המגרש שעליו הוא עמד לשימוש המגרש שעליו נבנה הבניין החדש. תהליך זה היה מאפשר לצמצם את אי-הוודאות בקרב בעלי הדירות בדבר התמורה שהם עתידים לקבל, ומצמצם את אי-הנוחות במעבר דירה מפעמיים לפעם אחת.  ראייה משותפת של רשויות התכנון ואנשי המקצוע של היזם יכולה לייצר פתרונות אשר יקלו בצורה משמעותית את תכנון הפרויקט ולעיתים חשיבה משותפת תייצר פתרונות יצירתיים לטובת כל הגורמים בתהליך.
חסמים תכנוניים וחוזיים – בכל תהליך התחדשות עירונית, על כל בעלי הזכויות במתחם להגיע להסכם עם היזם בנוגע לתמורה שהם עתידים לקבל עבור מתן הזכות להוסיף יחידות דיור. ריבוי בעלי העניין בתהליך מקשה על חתימת החוזה מול היזם, שכן לכל בעל זכויות במתחם יש אינטרסים משלו. לצורך התמודדות טובה יותר של בעלי הדירות עם שלל האינטרסים של כל הגורמים והתמצאות בתהליך מורכב זה, פרסם משרד הבינוי והשיכון מדריך לדיירים, ובו עקרונות ההתקשרות עם היזם והמלצות לרכיבי התמורה שהם עתידים לקבל.
החשש מהלא נודע – תהליכי התחדשות עירונית, בייחוד בשלב ההתחלתי מלווים בהמון תהיות וחוסר וודאות. היזם מצד אחד שוקל בזהירות את צעדיו שכן אינו יודע אם הפרויקט בסופו של דבר יאושר, בעלי הדירות אינם יודעים איזה פרויקט יוקם שהרי היזם לא מתחיל להשקיע בתכנון עד שאין הסכמות של רוב בעלי הדירות. בנוסף חוסר הבנה מייצר אצלם חשש שהם עלולים להפסיד את דירתם אם היזם יקרוס. חששות אלה גורמים לתחילת התהליך להיות ארוך ומייגע ולעיתים אף לא להבשיל. ככל ששקיפות תהייה אחד מאבני היסוד של התהליך ובעלי הדירות יהיו חלק פעיל בו החשש מהבלתי נודע יפחת, בנוסף ההבנה כי תהליכים אלו מגובים בערבויות בנקאיות מתאימות לבעלי הדירות תקל על התקדמותו.

כאמור, תהליכי פינוי בינוי הינם ארוכים ומורכבים אך ניהול נכון שלהם תוך כדי שקיפות מלאה והבנה שהאינטרס של כל הצדדים הוא זהה תעלה בצורה משמעותית את אחוזי ההצלחה.