שמאי מקרקעין בחיפה. צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב INGIMAGE
Businessman signs contract behind home architectural model Discussion with a real estate agent rental company staff  שמאי מקרקעין בחיפה. צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב INGIMAGE

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחיפה?

מה באמת צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחיפה? איך ניתן לדעת האם השמאי בקיא בתכנון המקומי ומתמחה במיסוי מקרקעין?

פורסם בתאריך: 27.12.20 17:38

בחיפה פועלים שמאי מקרקעין רבים. חיפה מהווה את מטרופולין צפון וטבעי שתרכז פעילות חברתית וכלכלית רבה. נכסי המקרקעין בחיפה יקרים יחסית ביחס לסביבה והכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין בחיפה גבוהות מאוד.

החטיבה לתכנון וכלכלה פרסמה טבלאות המסכמות את הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). על פי הטבלאות ניתן לראות כי חיפה שלישית בגביית מס שבח (לתקופה של ינואר פברואר).

להלן טבלת הכנסות המדינה ממס שבח (קרדיט לרשות המסים – מדינת ישראל):

טבלת הכנסות המדינה ממס שבח (אתר רשות המסים – מדינת ישראל)

טבלת הכנסות המדינה ממס שבח (אתר רשות המסים – מדינת ישראל)

במאמר זה נדבר על מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה, מה השינויים בתכנוניים בחיפה ואיך ניתן להקטין מס שבח בביצוע עסקאות במקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על התחדשות עירונית:

ידוע לכולם כי בחיפה מתבצעות תכניות התחדשות עירונית רבות מאוד. שמאי מקרקעין בחיפה בבואו לבדוק ייתכנות לתכנית מסוג פינוי בינוי, נדרש לבדוק האם חלה החלטת ממשלה המתירה את הפטור ממיסוי מקרקעין.

להלן מפת האזורים המיועדים להתחדשות עירונית בחלקה הצפון מערבי של חיפה:

מפת האזורים המיועדים להתחדשות עירונית בחלקה הצפון מערבי של חיפה (אתר הפורטל הגיאוגרפי הלאומי)

מפת האזורים המיועדים להתחדשות עירונית בחלקה הצפון מערבי של חיפה (אתר הפורטל הגיאוגרפי הלאומי)

שמאי מקרקעין בחיפה נדרש למעקב מתמיד אחר התכנון העירוני על מנת לזהות מגמות אשר עלולות להשפיע על שווי נכסי המקרקעין. לאחרונה, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה את תכנית חפ/2370 –  ההתחדשות של שכונת קרית אליעזר וקריית אליהו.

ההתחדשות העירונית תתבצע במסגרת של תמ"א 38, עיבוי הבינוי הקיים ופינוי בינוי. במסגרת העיבוי, ייתכן ויינתנו זכויות בנייה מהותיות. התכנית הינה תכנית יסודית אשר עתידה להוסיף אלפי יחידות דיור לשכונות. רכישת דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי יכולה להתברר כעסקה מעולה אשר תביא לרווחים מהר יחסית.

מתחם יפו זוכה להתייחסות מיוחדת בתכנית ההתחדשות העירונית. מתחם יפו עתיד לכלול שימושים מעורבים כמו: מסחר, תעסוקה, מגורים ועוד.

להלן תרשים מתחם יפו (קרדיט לעיריית חיפה):

תרשים מתחם יפו (אתר עיריית חיפה)

תרשים מתחם יפו (אתר עיריית חיפה)

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על מס שבח?

בבחירת שמאי מקרקעין, קיימת חשיבות רבה ביותר בבחירת שמאי מיסוי מקרקעין אשר מתמחה בתחום מורכב זה. קיימות דרכים יצירתיות אשר בהן יכול השמאי להשתמש על מנת להפחית את חבות המס בצורה מהותית ואף לאפסה.

מס שבח: מס השבח משולם בגין עליית המחירים הכללית במדינה. המס מחושב בכמה שיטות, בהתאם למצבו האישי של הנישום (המוכר).

מס השבח מפריד בין דירות מגורים לבין נכסים מסחריים או זכות אחרת במקרקעין.

מגורים: כאשר שמאי מקרקעין נדרש לחשב את מס השבח בדירת מגורים, עליו לבדוק כמה דברים חשובים ויסודיים. פרט לשאלות הטכניות, מתי הדירה נרכשה ובכמה, השמאי נדרש ללמוד על הנישום. כמה דירות יש לנישום? האם הדירה התקבלה בירושה ועוד.

אם לנישום יש דירה אחת (דירה מזכה) הנישום פטור מתשלום מס שבח עד לתקרה של כ – 4,500,000 ₪. במידה ולנישום יש דירה מזכה נוספת (2 דירות) ישלם הנישום מס ליניארי מוטב בגין מכר דירה.

שמאי דירות נדרש לבצע את החישוב הליניארי בצורה הבאה:

שמאי דירות - חישוב ליניארי

שמאי דירות – חישוב ליניארי

ההנחות: הדירה בחזקתו של הנישום 30 שנה, הנישום מוכר את הדירה בשנת 2021, השבח הינו 500,000 ₪. קיימים מקרים בהם רשויות המס יטענו כי התמורה ששולמה אינה בגין דירת מגורים אלא בגין זכות אחרת במקרקעין.

הסבר: מכרנו דירה קטנה בגודל של 80 מ"ר. במגרש שעליו ממוקמת הדירה / הבית הפרטי ניתן להקים בניין בן 2 קומות ו – 2 יחידות דיור. כאשר מכרנו את המקרקעין, דרשנו את המחיר המלא (מחיר שוק) אשר מגלם את כל זכויות הבנייה. במקרה זה, רשויות המס יטענו כי הדירה שזוכה להגנה סוציאלית אינה מהות העסקה והתמורה מושפעת מזכויות הבנייה הנוספות שיש בקרקע.

שמאי מקרקעין בחיפה אשר בקיא במס שבח יכול לעשות שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ולהעמיס חלק מזכויות הבנייה על מרכיב הבית (עד לתקרת הפטור). בעזרת העמסה זו, ניתן להקטין את חבות המס בגין זכויות הבנייה החריגות.

מסחר: המסחר אינו זוכה להטבות סוציאליות מרשויות המס והחיוב במס שבח בגין מכירת זכות במקרקעין בייעוד מסחרי הינה גבוה מאוד ביחס למגורים.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, את השבח למסחר מחלקים לשלוש תקופות:

  • בגין התקופה משנת 1974 עד 2001 – נשלם 48% מס שבח.
  • בגין התקופה משנת 20002 עד 2012 – נשלם 20% מס שבח.
  • בגין התקופה משנת 2012 עד היום – נשלם 25% מס שבח.

על פי תחשיב זה, ניתן לראות שככל שמספר שנות החזקה בנכס הינן בין השנים 1974 לבין שנת 2001, שיעור מס השבח יהיה גדול יותר. פניה לשמאי מקרקעין בחיפה המתמחה בהקטנת מס שבח, יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על חלוקת ירושה:

בחלוקת ירושה יש להבחין בין שני מצבים. מצב ראשון – אף אחד לא משאיר אצלו נכס מקרקעין, הכל נמכר לצד ג' ומתחלקים בכסף על פי צו הירושה. מצב שני – אחד מהיורשים מעוניין להשאיר ברשותו נכס מקרקעין ולשלם לשאר היורשים תשלומי איזון.

שמאי מקרקעין ירושה בחיפה צריך לשים לב לחלופה במצב השני, בה, אחד היורשים מעוניין להשאיר ברשותו נכס מקרקעין.

הסבר:

דוגמה 1: במסגרת הירושה קיימים 2 נכסי מקרקעין ו – 2 יורשים (מריה וגבי). דירה בשווי של 1,800,000 ₪ ובית פרטי בשווי של 2,500,000 ₪. גבי החליט להשאיר אצלו את הבית הפרטי ומוכן לשלם למריה תשלומי איזון של 350,000 ₪. לכאורה נראה סביר מאוד.

בפועל לא כך הדבר. כאשר מריה תמכור את דירתה, תשלם מס שבח ליניארי מוטב בלבד. כאשר גבי יבקש למכור את הבית, בנוסף למס השבח, ייתכן ויידרש לשלם גם היטל השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים. במצב זה, גבי נשאר עם סכום כסף נמוך יותר ממה שציפה ושאינו תואם את רצון המוריש.

דוגמה 2: סל הירושה כולל 500,000 במזומן ונכס מקרקעין בשווי של 1,500,000 ₪. גבי שוב מבקש להשאיר את הדירה ומוכן לשלם למריה תשלומי איזון בגובה של 500,000 (וכמובן להשאיר לה את המזומן).

במקרה זה, הדירה הינה דירה יחידה מזכה ולפיכך לא תחול על הדירה חוות במס שבח. יחד עם זאת, יש לבדוק האם חלה על הדירה חבות בהיטל השבחה. במידה ועל הדירה תחול חבות של היטל השבחה התמורה שיקבל גבי תהיה נמוכה מהמתוכנן. לפיכך, במקרה של חלוקת נכסי מקרקעין בין יורשים אין מנוס מפניה לשמאי מקרקעין בחיפה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על גירושין או פירוק שיתוף:

שמאי מקרקעין גירושים או שמאי מקרקעין פירוק שיתוף נדרש לפעול על פי העיקרון המנחה בדוגמה הקודמת. יחד עם זאת, בדרך כלל, בהליכים של גירושים ונכסים אשר נרכשו על ידי שני בני הזוג (נכסים במסגרת התא המשפחתי) קל יותר לבצע תחשיבי מיסוי מקרקעין, שכן, במקרה של ירושה, המס המחושב הינו אילו המוריש המקורי מוכר את המקרקעין.

בביצוע חלוקת מקרקעין במסגרת של גירושין, שמאי גירושין נדרש לבצע הערכה מדוייקת של שווי הזכויות בנכס המקרקעין ושווי השוק. שווי השוק רלוונטי ביותר למחיר אותו שי לדרוש מהקונה הפוטנציאלי ושווי הזכויות זה השווי שיישאר אצל המתגרשים לאחר תשלומי המס.

במידה ונכסי המתגרשים כוללים נכסי מקרקעין אחרים, יש לבצע אמדן זכויות לכל הנכסים על מנת להסיק את שווי הנטו של אותם הנכסים, בניכוי החבות הספציפית של כל נכס וכל נישום במס.

למאמר המלא: מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחיפה.

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין. למשרדנו הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

 

 

 


כתבה שיווקית


 

תגובות

אין תגובות

אולי יעניין אותך גם

🔔

עדכונים חמים מ"כלבו - חיפה והצפון"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר