העירייה תפצה בעלי קרקעות שהופקעו בכ-30 מיליון שקל

עיריית חיפה תפצה בסכום משוער של כ-30 מיליון שקל בעלי קרקעות שהופקעו אשר תבעו אותה, את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בעיר בשנת 2014 ועסקה בהפקעת קרקעות במבואות הדרומיים של העיר ושהיו בבעלות התובעים בטענה שהן נועדו לצרכי ציבור, אך עם הזמן ייעודן שונה. בחלק מהחלקות שוכנים היום קניון עזריאלי חיפה וקניון קסטרא.

בפסק הדין תיארה השופטת ריבי למלשטריך-לטר את השתלשלות העניינים וכתבה: "התובעים בתיק זה הם בעלים של מקרקעין במבואותיה הדרומיים של חיפה, אשר בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת הופקעו על ידי עיריית חיפה לצרכי ציבור בייעוד של 'תיירות, נופש וקיט'. התובעים טוענים כי לימים שונה ייעוד המקרקעין ל'אתר שירותי תיירות (בידור וקניות)' ששימושיו הם מסחריים. המקרקעין שהופקעו נמכרו בחלקם על ידי העירייה לרמ"י במסגרת הסכם חליפין של קרקעות. לפיכך, המקרקעין, בשטח כולל של כ-76 דונם, נמצאים בחלקם בבעלות רמ"י וחלקם בבעלות העירייה. רמ"י החכירה את המקרקעין שבבעלותה ליזם פרטי, שם הוקם קניון חיפה, והעירייה החכירה את המקרקעין שבבעלותה ליזם פרטי שהקים עליו את קניון קסטרא. לאחר מכן מכרה העירייה זכויות נוספות במתחם קסטרא לצורך משרדים ודיור מוגן. התובעים טוענים כי הנתבעות הפרו את חובתן, שכן מששונה ייעוד המקרקעין היה על הנתבעות להציע לנפקעים לרכוש את אדמתם בחזרה, אך לא עשו כן, ותחת זאת החכירו את המקרקעין ליזמים פרטיים. הסעד שהתבקש הוא לאפשר לתובעים לרכוש בחזרה את המקרקעין, ולחלופין לקבוע את שווי הפיצוי שזכאים לו התובעים בהעדר האפשרות לרכישה בחזרה".

הקרקעות הופקעו מכוח סעיף לתקנון תוכנית מתאר חפ/1332 שהיא התוכנית המקורית שחלה על השטח, וסעיף אחר בה קבע כי "הקרקעות שבבעלות פרטית המצויות בגבולות התוכנית נועדות לצרכי ציבור, טעונות הפקעה ויופקעו על ידי הוועדה המקומית". עוד נקבע באותו הסעיף כי "הקרקע המצויה בבעלות רמ"י תוחכר או תימכר לעירייה, שתהיה רשאית להחכיר שטחים אלו לגורמים שירצו לפתחם למטרות התוכנית". בסעיף נוסף נקבע כי תכליות התוכנית הן שטח לתיירות, לנופש ולקיט וכי השימושים שפורטו במסגרת זו הם "הקמת בניינים לצרכי ספורט, תיירות, קיט, נופש, מגרשי ספורט, משחקים ובנייני עזר, ההנהלה ושירותים לנ"ל, ותחנת דלק".

אלא שהתוכנית שונתה כמה פעמים לאורך השנים. "ניתן לומר", כתבה למלשטריך-לטר בפסק הדין, "כי המסקנה המתבקשת היא שלתוכנית היו תכניות עוקבות אשר שינו באופן מהותי את ייעודה המקורי, באופן שחייב את המפקיעה לאפשר לנפקעים לרכוש את אדמותיהם. בתוכנית חפ/1332/ג' הוסף לראשונה כי באתר התיירות יהיו גם בידור וקניות, כאשר בפירוט התכלית נכלל במפורש מרכז קניות. שימושים ותכליות אלו לא היו בתכנית המקורית. הנתבעים לא התכוונו לכמה חנויות נלוות שישרתו את התיירים אלא להוציא ליזמים מכרז למרכז קניות ענק, מסחרי ועצמאי, שגדל עם התוכניות העוקבות והזרים לנתבעות מיליונים בהיקף של שלוש ספרות, והכל – פרי האדמות המופקעות".

השופטת קבעה כי "העירייה ורמ"י היו ערות לעובדה שכל מתחם אתר ג' (חלקה שבה מצויים מקרקעין של התובעים; ב"כ) הוא מתחם מסחרי לכל דבר ועניין, שעומד בפני עצמו ומיועד לכלול היקף סחר משמעותי ביותר. העירייה ורמ"י היו מודעות לכך שמדובר בשינוי הייעוד על ידי ההחלטות העוקבות, מה שמחייב הצעה לנפקעים לרכוש את אדמתם".

עוד קבעה השופטת: "אין מחלוקת כי לא נעשתה כל פנייה מצד הנתבעים אל התובעים מכוח חוק התכנון והבנייה על מנת להציע להם לרכוש את אדמתם, בשל שינוי הייעוד, בכל מועד שהוא לאחר ההפקעה. העובדה שקניון עזריאלי חיפה וקניון קסטרא הם מרכזי מסחר שהשימוש בהם הוא מסחרי לכל דבר ועניין הייתה ידועה לעירייה ולרמ"י. העובדה שהעירייה לא נקטה מעולם הליכי אכיפה למנוע את השימוש המסחרי הטהור במבנים אלו מלמדת על כך שגם לדעתה השימוש המסחרי עולה בקנה אחד עם תוכנית חפ/1332/ג' והתוכניות העוקבות לה. לא רק שהעירייה לא נקטה צעדי מנע או אכיפה אלא היא היתה זו שקידמה באמצעות ועדות התכנון והבנייה את רצון היזמים תמורת תשלום הולם לעירייה ולרמ"י".

מפסק הדין עולה שהנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנותה אך השופטת קבעה כי דינה של טענת ההתיישנות להידחות.

לפי פסק הדין, רמ"י טענה כי דין התביעה נגדה להידחות בשל היעדר יריבות בינה לבין התובעים, שכן החלקות הופקעו על ידי העירייה והוועדה המקומית, והן אלה שיזמו את התוכנית המפקיעה ואת התוכנית שהתקבלה לאחריה. מנגד טענו התובעים כי יש לפרש את החוק ככזה שחל גם על גוף ציבורי שקיבל מהרשות המפקיעה את המקרקעין, והוא זה שהתקשר עם צד שלישי למימוש הייעוד הסחיר, על אף שגם לשיטתם של התובעים נותרות העירייה והוועדה המקומית אחראיות על אי קיום החובה להודיע לבעלים על זכות ההשבה. עוד נטען כי רמ"י פעלה כזרוע הארוכה של העירייה וידעה כי מדובר במקרקעין שהופקעו וכי יהיה עליה להשיבם.

בנוגע לחלקה של רמ"י קבעה השופטת כי "חוק התכנון והבנייה מדבר על הפקעת מקרקעין על ידי הוועדה לתכנון ובנייה. לפי התוכנית המפקיעה, המקרקעין אמורים להירשם על שם העירייה, ולפיכך מוטלת החובה על הוועדה המקומית ועל העירייה. העובדה שחלק מהחלקות המופקעות הועברו לרמ"י בתמורה מלאה שקיבלה עבורן העירייה איננה משיתה על רמ"י את חובת השבת הקרקע או הפיצוי לתובעים. בשל כך לא נמצאת רמ"י חייבת בהשבה".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

השופטת קבעה כי "אין מחלוקת בין הצדדים כי במצב הדברים הנוכחי לא קיימת אפשרות של רכישת הקרקע על ידי התובעים תמורת תשלום, ולכן האפשרות האחרת הקיימת היא פיצוי התובעים כספית בשל היעדר האפשרות לרכוש את הקרקע שהופקעה. לא שוכנעתי מעמדתן של העירייה והוועדה המקומית שיש לבחון כל אחת מהחלקות בתחומי אתר ג' באופן פרטני, לראות מה השימוש המתרחש מעליה בפועל היום – דרך, שביל, מדרכה, חניה, חנות או משהו אחר – ולפי השימוש לבחון אם היה שינוי ייעוד אם לאו. כל החלקות הן באתר ג' בתוכנית ששונה ייעודה, אשר נמשך גם בתוכניות עוקבות. כל אחת מחלקות אלו תרמה את חלקה לזכויות הבנייה שקיבל הקניון המסחרי, גם אם הקניון לא בנוי עליה. השמאי של התובעים מציין כי מה שמקנה את זכויות הבנייה בתוכנית זה גודל השטח ברוטו. ככל שהשטח ברוטו הוא גדול יותר, כך גם זכויות הבנייה הן גדולות יותר. השמאי של התובעים התייחס לזכויות הבנייה שניתנו בהיתרי הבנייה, ועל אף שהתפתל בחקירתו הנגדית הוא אישר כי זכויות הבנייה במתחם קסטרא לקניון עצמו נלקחו מתוך שטח החלקות שנכללו בתוכנית המתחם, גם אם חלק מאותם שטחים בסופו של דבר יהוו דרך או חניון. כך גם לגבי החלקות הכלולות במגרש התכנוני של קניון חיפה, אשר משתתפות לצורך חישוב אחוזי הבנייה של הקניון גם אם הוקמו שם בפועל דרכים המובילות אליו. השמאי של הנתבעות הדגיש במהלך חקירתו הנגדית כי גבולות החלקות למעשה בוטלו בהוראה מפורשת בתוכניות חפ/1332 וחפ/1332/ג'".

השופטת ציינה כי היא לא קיבלה את עמדתן של העירייה והוועדה המקומית כי "מי שיש לו חלקה בתחומי אתר ג', ועל חלק מחלקתו לדוגמה נסלל כביש, לא יהיה זכאי לפיצוי, על אף שעובדת קיומו של הכביש משביחה ומאפשרת את קיומו של הקניון, ועל אף שזכויות הבנייה חושבו גם על בסיס חלקה זו. התייחסותי לחישוב הפיצוי תהיה לפי שטח החלקות היחסי הכלול בתוכנית אתר ג', מבלי לתת משקל אם בפועל על חלק מהחלקה קיימים כביש או דרך, חניון או חנות".

באשר למועד קביעת שווי המקרקעין לצורך שומת הפיצוי בחרה בשופטת בעמדת התובעים וכתבה: "התובעים טוענים כי המועד להערכת שווי המקרקעין לצורך שומת הפיצוי הוא מועד הגשת התביעה – אפריל 2014. הנתבעות טענו כי יש להתייחס לשני מועדים שונים – לגבי קניון חיפה המועד הקובע הוא מועד הסכם החליפין עם המינהל (אוגוסט 1990), ולגבי קניון קסטרא המועד הקובע הוא מועד החכרת הזכויות למרכז הפנטזיות (מאי 1997) דהיינו מועד מעבר הזכויות לצד ג'".

עוד צוין כי בתיק זה "נערכו בו 12 ישיבות הוכחות מלאות, נוסף על כמה ישיבות קדמי משפט. באי הכוח של הצדדים ניהלו במשך שנים משא ומתן ארוך ומתיש לפשרה, שאמנם הבשיל לחתימה אך כפי שדווח לי סירבה ראש העיר להביאו לאישור מועצת העיר. בכך אפסה ההזדמנות לפשרה. המועד הקובע לעניין קביעת שווי המקרקעין יהיה מועד הגשת התביעה, כעמדת שמאי התובעים". מכה נוספת ניחתה על העירייה ועל הוועדה המקומית כאשר השופטת בחרה לקבל את הערכת השווי של שמאי התובעים ולא את זו של שמאי הנתבעות.

בסיכום פסק הדין קבעה השופטת למלשטריך-לטר כי "יש לקחת את שווי המקרקעין למ"ר במתחם למועד הגשת התביעה – אפריל 2014 – כפי שמופיע בחוות הדעת של שמאי התובעים. מסכום שווי המקרקעין יש להפחית את פיצויי ההפקעה לפי שטחו של כל אחד בחלקה. אם אין ידיעה על סכום פיצויי ההפקעה לגבי חלק מהתובעים, יחושב הפיצוי לפי המפתח ששולם בפועל לאחרים לפי מ"ר. את פיצויי ההפקעה יש להצמיד למועד הגשת התביעה טרם הפחתתם משווי המקרקעין. משווי המקרקעין יש להפחית גם את ההשבחה למ"ר, לפי הערכים שנקב שמאי התובעים, אך מספר המ"ר לחישוב ההשבחה יהיו אלו שנכללים במתחם בכל אחת מהחלקות ללא הפחתה. גם את ערך ההשבחה יש להצמיד ליום הגשת התביעה, טרם הפחתתה משווי המקרקעין. הסכום שיתקבל לאחר הפחתת פיצויי ההפקעה וההשבחה משווי המקרקעין, לפי חלקו של כל תובע, הוא הסכום לפיצוי כפי שהוא בערכו ביום הגשת התביעה. סכום זה יש להצמיד מאפריל 2014 ועד ליום פסק הדין, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. שמאי התובעים הגיע בחישוביו לגבי התובעים שמצאתי שהם זכאים לפיצוי לסכום מצטבר של כ-30 מיליון שקל נכון לאפריל 2014, ואני מניחה שתוצאת החישוב שהתוויתי תהיה בסדרי גודל דומים, הגם שהסכום יהיה נמוך יותר".

עוד קבעה השופטת כי העירייה והוועדה המקומית יישאו בהוצאות משפט זה בסכום של 100,000 שקל שישולמו לתובעים. השופטת גם חייבה את התובעים לשלם הוצאות משפט בסך של 20,000 שקל לרמ"י.