רוכשים דירה? שימו דגש על הפרטים הקטנים

"כאשר רוכשים דירה חדשה, ובמיוחד דירה מיד שניה – חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן (לעיתים אפילו יותר מבעת רכישת דירה מקבלן). זאת מכיוון שכאשר רוכשים דירה מקבלן חל חוק המכר דירות, השומר על זכויות רוכש הדירה, ולא ניתן בחוזה המכר להסכים על דברים שסותרים את הוראותיו. חוק זה אינו חל על מכירת דירות מיד שנייה, ולכן, תפקידו של עורך הדין בעסקאות אלו (לדעתי) יותר משמעותי. כמובן, שגם בעסקת רכישת דירה מקבלן יש חשיבות גדולה בשכירת שירותי עורך דין, שבין השאר – עורך את הבדיקות הנדרשות, בודק שיש בטוחות מספקות לכספי הרוכש, ומתקן את הוראות חוזה המכר כדי להגן ולשמור על זכויות הרוכש מול הקבלן, בין היתר – לעניין שינויים בדירה, אופן קבלתה ואחריות לליקויים בה (לרוב חוזי קבלן הם גם חוזים ארוכים ומסובכים הכוללים סעיפים רבים לטובת הקבלן שיש לבדוק אותם היטב)".

כך מסביר עורך דין זיו לאטי, שותף ומייסד במשרד "לאטי, עזרא – משרד עורכי דין", בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים בשנת 2001, שעוסק בעריכת דין משנת 2002. בשנת 2016 הוסמך כנוטריון, וכן הוסמך בשנת 2019 לערוך ייפוי כוח מתמשך, הנחיות מקדימות לצורך מינוי אפוטרופוס ומסמך הבעת רצון.

"רכישה או מכירת דירה הן לרוב העסקאות החשובות ביותר שאנו מבצעים בחיינו. מאחר ומדובר בהליך מורכב, ישנה חשיבות הרת גורל לעריכת כל הבדיקות המשפטית הרלבנטיות לפני החתימה על חוזה המכר. לא פחות חשוב, הוא גיבוש התנאים המסחריים של העסקה, כך שישקפו את רצונו ויכולותיו הפיננסיות של הלקוח. לכן, כאשר רוכשים דירה חדשה יש לבחור עורך דין שמרגישים בנוח לעבוד אתו, ולפני כן לסכם עם הצד השני לעסקה שני דברים עיקריים: סכום הרכישה ומועד המסירה של הדירה. את שאר הסעיפים העסקיים והמשפטיים של חוזה המכר יסגרו עורכי הדין של הצדדים במהלך המשא ומתן".

אילו בדיקות מבצע עורך הדין לפני חתימת חוזה המכר?

"עורך דין מיומן יידע לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות, אשר אי עריכתן עלולה לגרום לבעיות קשות ועוגמת נפש לשני הצדדים.

למשל, היו לי מקרים בהם מוכר או מתווך הראה לרוכש דירה עם גינה, והובטח לרוכש בעל פה שהגינה צמודה לדירה (כלומר – מהווה קניינית חלק בלתי נפרד ממנה), אך בפועל לאחר בדיקה, מתברר שזאת גינה שאולי בעל הדירה הוא בעל הגישה היחיד אליה, אך זאת בעצם גינת הבית המשותף, כך שכל הדיירים זכאים להשתמש בה, או לבנות עליה הרחבה לדירות (במידת הצורך).

לכן, תחילה בודקים האם הנכס רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) כמו שצריך מבחינת מיקום, שטח, אופן רישום הזכויות, עיקולים, שעבודים או כל בעיה רישומית אחרת. אם הנכס רשום בספרי רשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק באופן דומה את רישומה שם, וכן לבדוק את חוזה החכירה בנוגע לדירה, ואם רשום על הזכויות בה משכון ברשם המשכונות. לגבי דירה הרשומה בספרי הקבלן ("חברה משכנת"), יש לבדוק באופן דומה את רישומה שם, וכן לבדוק מהו הנוהל להעברת הזכויות בדירה, ומה המסמכים שיש לחתום עליהם לשם כך.

אם מדובר בבית משותף בודקים את תיק הבית המשותף – שאין הוראות חריגות בתקנון, ושרישומו וההצמדות בוצעו כמו שצריך.

דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא את רישומי הדירה בעירייה ובוועדה המקומית לתכנון ולבניה: לבדוק את תיק הבניין – לוודא שהבניין נבנה כדין וכי אין מכתבי התראה תכנוניים של מחלקת פיקוח, לבדוק שהמבנה לא הוכרז כמבנה מסוכן, או שנשלחו מכתבי התראה לגבי מפגעים בטיחותיים (בשים לב לאירוע קריסת הבניין בחולון שעלה לכותרות לאחרונה), לבדוק במחלקת חיובים שאין חובות חריגים מעבר לשוטף (ארנונה, מים, היטלי פיתוח והיטלי השבחה).

במקרה של דירה בבניין שלא נרשם עדיין כבית משותף, כי אין פרצלציה לקרקע (כלומר – אין רישום מסודר של החלקה עליה בנוי הבניין) חשוב לבדוק שיש הסכם שיתוף בין בעלי הדירות בבניין (עם תשריט), המסדיר באופן ברור איזו דירה מחזיק כל אחד מהם, ומה ההצמדות שלה (חניה, מחסן, גינה וכיו"ב), כך שיהיה ניתן להעביר נכון את הזכויות בדירה בעת מימוש החוזה.

כמו כן, יש לבצע בדיקה לגבי חיוב פוטנציאלי במס שבח (מוכר) או במס רכישה (רוכש) בגין העסקה, ולראות אם אפשר לתכנן את העסקה כך שחיובי המס יהיו נמוכים עד כמה שניתן".

מה חשוב לדעת מבחינת המימון?

"חשוב שהרוכש יחזיק אישור עקרוני בכתב מהבנק לקבלת מימון (הלוואה המובטחת במשכנתא), מכיוון שכאשר חותמים על החוזה, הרוכש מחויב בתשלומים, גם אם לא יצליח לקבל מימון בסופו של דבר (ובמקרה הוא יהיה בהפרה של החוזה, ועלול לחוב בפיצוי מוסכם של 10 אחוז מהתמורה החוזית).

יש להוסיף לחוזה סעיף העוסק בסילוק או גרירת הלוואת המשכנתא של מוכר הדירה (ככל שיש כזאת) ומחיקתה, כך של המוכר להביא לרוכש נסח טאבו "נקי" (כלומר – ללא רישום משכנתא), כתנאי להמשך קבלת התשלומים לפי החוזה.

התשלום האחרון בעבור הדירה ניתן כנגד מסירת המפתח וכנגד קבלת כל המסמכים והאישורים הנדרשים לרישום הדירה בטאבו ע"ש הרוכש – שטרי מכר וייפוי כוח בלתי חוזרים חתומים, וכן – אישור מס שבח, אישור עירייה (המצביע על העדר חובות מים וארנונה) ואישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה (המצביע על העדר חוב בהיטל השבחה). במידה ואישורים אלו לא מתקבלים במועד המסירה (מכל סיבה), מושאר סכום כסף מהתשלום האחרון בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר ("פיקדון מיסים") – המשמש לתשלום חובות אלה בעת הצורך. כמו כן, במועד המסירה דואגים הצדדים לשינוי שם בעל הדירה בחשבונות (מים, ארנונה, חשמל גז), ומציגים אישורים כי אין חוב וועד בית, חשמל וגז".

מה חשיבותה של הערת האזהרה?

"כדי להבטיח את זכויות הרוכש, נרשמת הערת אזהרה לטובתו בטאבו (על זכויות המוכר בדירה, או בחלקה אם עוד לא נרשם בית משותף), כאשר רישום ההערה מתבצע לפני שהתשלום הראשון מועבר מעורך הדין של המוכר – למוכר. הערת האזהרה אומרת לכל מי שמעיין בנסח הטאבו שישנה התחייבות של בעל הדירה למכור אותה (למי שלטובתו נרשמה ההערה), כך שהמוכר לא יוכל למכור את הדירה פעם נוספת – והיו דברים מעולם. בדירות הרשומות עדיין רק בספרי רשות מקרקעי ישראל זכויות הרוכש בדירה מובטחות ע"י רישום משכון ברשם המשכונות והודעה לרשות מקרקעי ישראל על העסקה".

עו"ד זיו לאטי עבד 3 שנים כשכיר במשרד בתל-אביב, לאחר מכן עבד 11 שנים כשכיר במשרד גדול בחיפה, ובשנת 2015 חבר לעו"ד עדיאל עזרא ויחד הקימו את "לאטי, עזרא – משרד עורכי דין".

המשרד עוסק בתחום המקרקעין – מכירת ורכישת דירות (יד שניה וקבלן), הליכי פרצלציה, רישום בתים משותפים, הליכי הסדר מקרקעין, בליטיגציה במשפט האזרחי (הליכים בבתי משפט, בוררויות וגישורים), וכן בייצוג שוטף של חברות מסחריות ויחידים במשפט מסחרי.

בנוסף, עו"ד זיו לאטי צבר ניסיון רב בתחום המגזר ההתיישבותי, אגודות שיתופיות והמגזר החקלאי, לרבות – ייצוג שוטף של מושבים, קיבוצים וישובים קהילתיים (וחברים בהם), מכירת נחלות חקלאיות ומגרשי מגורים בהרחבות.

עו"ד לאטי מעניק ללקוחותיו מענה מקצועי המבוסס על ניסיון משפטי רחב, תוך הקפדה על יחס אישי וזמינות מרבית.