עורכי דין מקרקעין בחיפה. תמונה ממאגר Ingimage
עורכי דין מקרקעין בחיפה. תמונה ממאגר Ingimage

עורכי דין מקרקעין בחיפה שכדאי להכיר

תחום המקרקעין עובר שינויים רבים בחקיקה ומציב אתגרים רבים לעורכי הדין בתחום. עורכי דין למקרקעין בחיפה מספרים על תחומי המומחיות שלהם

פורסם בתאריך: 7.4.19 07:45

עדכון אחרון: 24.6.20 10:41

עו"ד יעל פנקס: משרד עורכי דין מקרקעין, מגשרים ונוטריון

עסקת מקרקעין היא אחת העסקאות המורכבות והיקרות שאדם מבצע במהלך חייו. בעידן כלכלי מורכב ודינמי כיום, עסקאות הנדל"ן הפכו למורכבות אף יותר, ועורכי המתמקצעים בתחום הנדל"ן חייבים להתעדכן כל העת על מנת לעמוד בצרכי השוק המשתנים.

"גם עסקאות שנראות פשוטות לכאורה, נדרשות להעמקה ולביצוע בדיקות מקיפות בכדי להבטיח כי העסקה אותנטית, כי אין בה סיכונים ושהיא הוגנת ומשתלמת ללקוח הרוכש או המוכר את הנכס". אומרת עו"ד יעל פנקס, בעלת משרד עורכי דין יעל פנקס, מגשרים ונוטריון – משרד בוטיק ותיק ומנוסה העוסק מזה 40 שנה בדיני קניין – מקרקעין – עסקות מכר יד שניה ועיסוק מיוחד בעסקות קבלן, דיני ירושה ועיזבון ודיני עבודה.

מי הם לקוחות המשרד בתחום המקרקעין?

"אנו מייעצים ומלווים בעיקר לקוחות פרטיים בעת רכישה או מכירת נכס וכן חברות, ברכישת דירות ובתים פרטיים, ליווי לקוחות בעסקות עם יזמים או קבלנים, הן כמשקיעים והן כרוכשי דירה ראשונה".

מהן הפעולות הנדרשות בעת מכירה או רכישת נכס מקרקעין?

"כשלקוח מגיע למשרד בעת שהוא רוצה למכור או לרכוש דירה, אני מבצעת עבורו את כל הבדיקות הנדרשות. כעורכת דין בעלת מומחיות והתמחות בתחום והעוסקת בו, עליי לבדוק את הזכויות של הנכס, איך והיכן הן רשומות, איזה סוג זכויות ישנן בנכס (חכירה או בעלות, זכויות שרשומות במרשם המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, 'חברה משכנת' או במקומות אחרים), אנו בודקים אם יש חובות, משכנתאות, משכונים או עיקולים, או הגבלות מסוג אחר הרשומות על הזכויות בנכס, האם האדם שמוכר אותו הוא אכן בעל הזכויות ואם לא, מכוח מה הוא מוכר ועוד.

"בדיקות נוספות שאני מבצעת עבור הלקוח בוחנות האם הנכס הוא אכן בשטח שהמוכר טוען לו, האם בוצעה בנכס בנייה ללא היתר או בחריגה מהיתר, יש מגוון רחב של נתונים שיש לבדוק בכל עסקת נדל"ן".

מה עושים במקרה שדברים אינם רשומים נכון?

"כחלק מהייעוץ שלי, אני מייעצת לרוכש או למוכר את הדברים אותם יש לתקן במידה ודברים אינם רשומים נכון. יש קונים שרוכשים דירה ורוצים לטפל בעצמם בתהליך תיקון הרישום, יש ובמקרים כאלה דורשים מהמוכר לתקן זאת במרשם הרלוונטי או להפחית את התמורה בהתחשב בכך שהקונה יטפל בתיקון הרישום בעצמו. הרישום נעשה במרשם המקרקעין אצל רשמת המקרקעין. תיקון רישום בתיק הבית המשותף מבוצע אצל לשכת המפקחת על בתים משותפים.

"לדוגמה, בניין בן חמש דירות הרשום כבית משותף כשכל דירה בשטח של 55 מ"ר. בעלת דירה מספר 1 המוכרת את דירתה, הרחיבה במהלך השנים את הדירה שלה בשני חדרים כדין ולאחר קבלת היתר בנייה, כיום, הדירה אינה בשטח של 55 מ"ר אלא בשטח XX מ"ר. כשהיא הגדילה את שטח הדירה היא לא התעסקה בעדכון המרשם בהתאם, כך שהדירה רשומה במרשם המקרקעין בשטח מסוים כשבפועל היא בשטח אחר. זה עלול ליצור בעיות לקונה עת יבקש לקבל משכנתא, כששמאי הבנק יבדוק את הדירה וירשום את אי ההתאמה בין המצב הרישומי למצב בפועל.

"במקרה כזה ישנן מספר אופציות: אפשר להתחייב לתקן את הרישום בטאבו, מה שמחייב שכירת שירותי בעלי מקצוע ועלויות כספיות, תהליך לא פשוט של מדידות ובדיקות, התייחסות שכנים אם ישנם כאלה. חלק מהתפקיד שלי הוא להאיר את עיניו של הלקוח (במקרה זה הקונה), בכל הבעיות שעלולות לצוץ. אופציה אחרת היא רכישת הנכס כמו שהוא, תוך נטילת סיכונים והוצאות, מה שכמובן איננו מומלץ".

מאיזה שלב מתחיל הליווי שלך בעסקה?

"הייעוץ שלי מתחיל החל מהשלב שהלקוח פונה אליי עם פרטי נכס שהוא רוצה לקנות או למכור. לאחר שאני מזהירה אותו להימנע מלחתום על זיכרון דברים, אני מבצעת את כל הבדיקות ואם הגעתי למסקנה שזו עסקה שכדאי להתקדם איתה, לאחר הבהרה ללקוח מהם הממצאים שלי וקבלת עמדתו, אני עורכת הסכם רכישה/מכירה עבור הלקוח ומתחילה לקדם את הליך ההתקשרות מול ועם עורך הדין של הצד השני. עורכי הדין מתקנים את ההסכם כל אחד לפי תפיסתו עד שנוסח החוזה מקובל ומאושר על ידי עורכי הדין משני הצדדים וכמובן על ידי הלקוחות.

"אני מלווה את לקוחותיי מהיום הראשון ועד לסיום תהליך הרכישה/מכירה של הנכס, כולל דיווחים לרשויות המס ורישומים של הדירה על שם הקונה, וכן מלווה אותם בחתימה על מסמכי המשכנתא, תוך הפניה לשמאי ומהנדס שיבדקו את הנכס מנקודת המבט המקצועית שלהם".

מהי מורכבות ענף הנדל"ן בישראל?

"ענף הנדל"ן מאוד מורכב בארץ, כאשר המורכבות נובעת מכך שיש סוגים שונים של זכויות במקרקעין, מקומות רישום שונים כמרשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, נכסים לא מוסדרים או שאינם רשומים במרשם המקרקעין על שם בעלי הזכויות אשר הזכויות בו רשומות אצל חברה משכנת כגון עמידר, משרדי עורכי דין ועוד. ישנם נכסים שאינם רשומים כלל במרשם המקרקעין כי אנשים התרשלו או לא טיפלו בנושא כלל, או מתוך חוסר ידע ומודעות או שמדובר בנכס עם רישום חסר (למשל העדר מס, תעודת זהות ועוד).

"כל נכסי המקרקעין במדינת ישראל עוברים הליך של הסדר החל מקום המדינה. נכון להיום ישנם אזורים שעברו הסדר וישנם כאלו שלא – כמו לדוגמה ברמת הגולן, שם צריך להיעזר לעיתים במרשם  הסורי וזה מסובך ומורכב. יש אזורים במדינה בהם ישנן קרקעות שנרכשו באמצעות חברות, כגון קהילת ציון אמריקה, כאשר יהודים מחו"ל רכשו את הקרקע בתחילת המאה התשע עשרה וצריך למצוא את היורשים.

"מעבר לכך, נדל"ן הוא אחד התחומים בעלי 'סיכון' גבוה לעורכי דין מכיוון שאפשר להיכשל מחמת חוסר ידע, טעות או רשלנות, חוסר תשומת לב או בדיקות לא מספיקות, קבלת מידע לא נכון מהלקוח (בענייני מס למשל) ומדובר בסכומים מאד גבוהים. לכן, חשוב לגשת לעסקות אלה בליווי עורך דין מקצועי ומנוסה המתמחה בתחום הנדל"ן. ברוב המקרים, עסקת רכישת דירה היא העסקה היקרה ביותר שרוב האנשים עושים בחייהם – וההשקעה בנכס צריכה להתאים לרוכש מבחינת המיקום, האזור והנכס, התמורה כאשר הנתונים ייבדקו מבחינה משפטית, רישומית ותכנונית".

 

עורכת הדין יעל פנקס, בעלת משרד עורכי דין ונוטריון בשיתוף עם עורך הדין מיכאל הנדלסמן מאז שנת 1978, חברה ולשעבר סגן יו"ר פורום קניין ומקרקעין שליד הוועד המרכזי של לשכת עוה"ד, יו"ר ועדת השתלמויות של לשכת עוה"ד מחוז חיפה עד 09/19‏, יו"ר ועדת יפוי כוח מתמשך, בוררת על פי מינויים של לשכת עוה"ד, אב בית הדין ושופטת בבית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין‏. נציגת ציבור בבית הדין המשמעתי של משטרת ישראל ושירות בתי הסוהר, חברה בוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשג"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בעברה כיהנה כדירקטורית בחברה הממשלתית "נתיבי הגז הטבעי לישראל בע"מ", היא מרצה בפורומים שונים לרבות לשכת עורכי הדין ובאוניברסיטאות בארץ, הרצתה ביחידה ללימודי המשך ולימודי חוץ של אוניברסיטת חיפה‏ והיא יקירת לשכת עורכי הדין מחוז חיפה לשנת 2013. 

 

משרד עורכי דין מקרקעין יעל פנקס ומיכאל הנדלסמן

כתובת המשרד: מדרחוב נורדאו 37, חיפה

טלפון: 04-8661378, 04-8642331

דוא"ל: [email protected]ision.net.il

עו"ד יעל פנקס. צילום: לשכת עורכי הדין מחוז חיפה

עו"ד יעל פנקס. צילום: לשכת עורכי הדין מחוז חיפה


דפני קנזי, משרד עורכי דין

דפני קנזי, משרד עורכי דין הינו משרד בוטיק הממוקם בנשר ומעניק שירות ליווי מקצועי ללקוחות מאזור חיפה והצפון. המשרד בניהולם של עו"ד עמית דפני ועו"ד צליל דפני קנזי מתמחה במספר תחומים:

ייצוג בעסקאות מקרקעין: "משרדנו מתמחה בראש ובראשונה בליווי וייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין", אומרת עו"ד צליל דפני קנזי. "אנו עוסקים בסוגיות מורכבות במקרקעין ובין היתר במכר ורכישה של דירות יד שנייה; העברה ללא תמורה; מכר ורכישה של נכסים מסחריים; ייצוג רוכשים בעסקאות רכישה מקבלן; ניסוח הסכמי שכירות; תביעות לפינוי מושכר; ייצוג דיירים בהסכמי תמ"א 38 ועוד…".

פרט לייצוג בעסקאות מקרקעין, מטפל משרד הבוטיק בתחומים נוספים וביניהם משפט מסחרי וליווי חברות, יזמות ושותפויות "זוהי מחלקה שאני עומדת בראשה" אומרת עו"ד צליל דפני קנזי. "משפט מסחרי הוא תחום ההתמחות בו עסקתי במסגרת התואר השני שלי (M.LL) מאוניברסיטת תל אביב. משרדנו מעניק ייעוץ משפטי וניהול שוטף לחברות ושותפויות בתחום המשפטי. כמו כן, משרדנו מסייע למעוניינים להקים חברה או שותפות ומציע מגוון שירותים לרבות כתיבת מערכת ההסכמים הראשונה בחברה או בשותפות. במשרדנו עורכים, בין היתר, הסכמי מייסדים ושותפויות, הקמת ורישום חברות. כמו כן, משרדנו עוסק אף בפירוק חברות".

במשרד הבוטיק עוסקים גם בעריכת צוואות ודיני הירושה. "משרדנו מעניק שירות של  עריכת צוואות; הגשת בקשות לצו ירושה ולצו קיום צוואה; הגשת בקשות למינוי מנהל עיזבון; מינוי מנהל עיזבון זמני; ניהול עיזבונות והגשת התנגדות לצו קיום צוואה."

כמו כן, המשרד מציע ללקוחותיו שירות של כתיבת ייפוי כח מתמשך. מושג זה נכנס לאחרונה כשחקן חדש לשוק. בראש מחלקה זו עומד עו"ד עמית דפני. "בשנים האחרונות הפך ייפוי הכוח המתמשך לנפוץ ומקובל ולא בכדי", אומר עו"ד דפני. "ייפוי כוח מתמשך, נקרא בארה"ב Living Will וממש כשמו הוא – צוואה לעת חיים. ייפוי הכח המתמשך מאפשר לאדם לבחור מי ישמש לו כאפוטרופוס על גופו ורכושו, במידה וחלילה יגיע למצב אי כשירות. במסגרת ייפוי הכח ניתן אף להותיר הוראות ברורות בקשר להתנהלות האפוטרופוס הנבחר הן לעניין טיפול רפואי, רכוש ונושאים רבים נוספים. ייפוי כח מתמשך אינו מחליף צוואה ונועד לשמש את האדם עוד בחייו, ככל וחלילה יגיע למצב של אי כשירות (עקב זקנה או חלילה תאונה וכו'), ופוקע לאחר מותו.

דפני קנזי, משרד עורכי דין. צילום: עומר קדוש

עו"ד צליל דפני קנזי. צילום: עומר קדוש

לצד תחומים אלה, מתמחה משרד דפני קנזי עורכי דין אף בדיני לשון הרע: "בעידן של רשתות חברתיות, שבו היד קלה על המקלדת, חשוב במיוחד לשמור על כללי משחק הוגנים. לא כל דבר ראוי לו שיאמר, ולמילים יש כח עצום. לעיתים אנשים שוכחים שמאחורי המקלדת עומדים אנשים בשר ודם. מטרתם של דיני לשון הרע היא להעניק תרופה לאדם שנפגע כתוצאה מהוצאת דיבתו רעה בפומבי." מסבירה עו"ד צליל דפני קנזי.

צוות משרד הבוטיק "דפני קנזי משרד עורכי דין" מורכב משני מייסדי המשרד: עו"ד עמית דפני, שהינו בוגר תואר במשפטים (LL.B) וחבר בלשכת עורכי הדין ועו"ד צליל דפני קנזי שהינה בעלת תואר במשפטים (LL.B)  בהצטיינות ובעלת תואר שני במשפטים עם התמחות במשפט מסחרי(LL.M)  מטעם אוניברסיטת תל-אביב והינה חברה בלשכת עורכי הדין.

המשרד, באמצעות עורכי הדין והצוות האדמיניסטרטיבי, יעניק ללקוחותיו ליווי אישי ומקצועי, תוך זמינות מקסימלית והתאמה לצרכי הלקוח, כשהדגש הוא למקסם את התוצאה עבור הלקוח. "הייחודיות במשרד בוטיק משפחתי כמו שלנו והחזון העומד לנגד עינינו, הוא לספק ללקוח את מרבית השירותים להם הוא זקוק תחת קורת גג אחת, והכל תוך שימת דגש על מקצועיות מקסימלית בכל תחום בו מעניק המשרד שירותים משפטיים ותוך לימוד מתמיד ואינטנסיבי של החוקים והנהלים המשתנים" אומרת עו"ד צליל דפני קנזי. "הניסיון, הידע והמקצועיות של המשרד הוא זה שיבטיח טיפול מקצועי ובלתי מתפשר."

דפני קנזי משרד עורכי דין

המסילה 19, נשר 3688519

טלפון: 04-9969010 פקס: 04-9969011

דוא"ל:  [email protected]

מעבר לאתר

עו"ד עמית דפני. צילום: עומר קדוש

עו"ד עמית דפני. צילום: עומר קדוש


עו"ד לירן קולצ'ינסקי

רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והגדולות ביותר שאנשים עושים בימי חייהם. הסיכונים הם עצומים וחוסר הוודאות גדול ומרתיע, ולכן חשוב לבצע מספר בדיקות חיוניות שיבטיחו כי העסקה שלכם תהיה טובה ומשתלמת. על אף כי רכישת דירה היא השקעה מצוינת, לא כל אחד יכול להרוויח מהשקעה בנדל"ן ויש לבדוק דברים רבים לפני רכישת הנכס הראשון שלכם.

עו"ד לירן קולצינסקי, מומחה בתחום המקרקעין, מספר על הדברים החשובים ביותר שיש לבדוק, בטרם רוכשים דירה למגורים.

"לפני רכישת הדירה, חשוב מאוד לעשות קצת מחקר בשוק הנדל"ן." אומר עו"ד קולצינסקי, "לכן מומלץ מאוד שלא לבצע החלטה חפוזה, ולבצע את השלבים באופן מסודר ונכון. על אף שבמרבית ההחלטות החשובות בחיים, אנשים נוטים להקשיב ללב שלהם יותר מאשר בעצם לחשוב על כך באופן הגיוני, חשוב שלא לתת לרגשות שלכם בלבד להשפיע על ההחלטה בעת רכישת הנכס הראשון שלכם. יש לחשוב על כך בתור השקעה עסקית גרידא, ולנהל משא ומתן הגיוני כדי לקבל את המחיר הטוב ביותר שאפשר".

מה חשוב לבדוק בהקשר למאפייני השוק?

"זה תמיד רעיון טוב לחקור את המאפיינים בשוק הנדל"ן, בטרם רוכשים דירה. הרוכש צריך לבחון היטב ולהחליט מהו התקציב שלו בפועל . זה יעזור לו לזהות את הבית המושלם עבורו, בהתאם  לתקציב. זה צריך להיעשות מתוך מחשבה כי בעת רכישת הדירה ולאחריה, מרבית ההוצאות שלו תהיינה בתשלום המשכנתא.

יש לבדוק מבחינת השוק: השוואת מחירים, מיקום מיטבי, תשתיות ומתקנים זמינים באזור כגון: בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ציבורית, פארק שעשועים, וכד'. חשוב לבדוק את האוכלוסיה המתגוררת במקום, וכן הלאה".

מה עוד חשוב לבדוק, בטרם חותמים על זיכרון דברים עם המוכר?

"אני ממליץ מאוד לעשות ביקור בדירה, עדיף באור יום בכדי לראות מה המצב שלה מבחינת המבנה: שאין רטיבות וקירות מתפוררים, נזילות, וכד'. מומלץ גם להגיע לפחות פעם אחת בערב ולבדוק את השפעת הסביבה: אם יש רעש מהשכנים, רעש מהכבישים, וכד'. לבדוק שאין אנטנות סלולריות בסביבה, וכן הלאה".

מה מבחינת רישום הדירה וכד'?

"השלב הבא הוא לבצע בדיקת בעלות. לצורך כך, יש להוציא נסח טאבו- זה תפקידו של עורך הדין המלווה את העסקה. תפקיד עורך הדין הוא לבדוק מי הבעלים של הדירה, אם יש  משכנתא, אם יש רישום הערת אזהרה לטובת אדם או גוף אחר, אם ישנם עיקולים או שעיבודים – אלו דברים שיכולים להשפיע על ההסכם עצמו.

בנוסף, אני ממליץ לעשות "בדק בית" ע"י אנשים מומחים שיבדקו אם יש נזילות, האם יש בניה לא חוקית ללא היתרים, וכמובן לפנות לאותה עירייה אליה הנכס משויך ולבדוק אם המבנה אינו נחשב למבנה מסוכן. יש גם לבדוק אם ישנם היטלי השבחה בסביבה, כל אלו כמובן נעשים ע"י עורך הדין. ברגע שתהיינה לכם את כל התשובות הללו, יהיה לכם הרבה יותר קל להתקדם בעסקה עצמה, תהיו בטוחים ותעשו עסקה טובה ומבורכת".

מה עורך הדין צריך לבדוק, בליווי עסקה של דירה לרכישה מקבלן?

"במקרה של רכישת מקבלן, ישנם כמה דברים הכרחיים לבדיקה. ראשית, יש לבדוק את   אם הוא רשום במרשם הקבלנים כקבלן באופן חוקי, חשוב לבדוק כי הסיווג הקבלני של הקבלן המבצע מאפשר לו לבצע את העבודות הבנייה הנדרשות. החל מאישורי העיסוק במקצוע, כן בדיקה האם הקבלן אכן בעל הזכויות על הקרקע או שיש לו רק זכויות פיתוח. יש לבדוק את שטר הבעלות של הקבלן. כמובן יש לבדוק האם יש בנק מלווה לפרויקט הנ"ל.

"על עורך הדין לוודא כי הקרקע "משוחררת" מכל תשלום ו/או היטל ו/או חוב. יש לאמת את השימוש בקרקע  בהתאם לתכנית האב העירונית של המגרש. לבדוק היתר בנייה וכדומה.

"חיוני לבדוק את מצבו הפיננסי של הקבלן ואת הערבויות הבנקאיות שלו. כמו כן, יש לברר את סוגיות המיסים החלים על הקונה לפני חתימה על הסכם."

משרד עורכי דין לירן קולצינסקי, עוסק בתחום המקרקעין, בדיני עבודה, הוצאה לפועל, צוואות וירושות, תעבורה ותאגידים.

עו"ד קולצינסקי הוא בעלי המשרד. הוא בעל ניסיון וותק ומוניטין שנצבר לאורך השנים בהן עסק במקצוע והתמחה בו. הוא התמחה במשרדו של עו"ד אלכסנדר שיבר בחיפה, העוסק  במקרקעין בלבד מזה 40 שנה, ולמד ממנו את סודות המקצוע ורזי התחום.

עו"ד קולצ'ינסקי עוסק בתחום עריכת הדין מזה חמש שנים, הוא למד במרכז האקדמי למשפט ועסקים ברמת גן. משרדו מייצג דיירים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, רכישה וקניה של דירות פרטיות, תיקון בית משותף ורישיון בית משותף וכן רכישות מסחריות.

כתובת המשרד: העצמאות 84 חיפה

מעבר לאתר

טלפון: 0526662828

עו"ד לירן קולצ'ינסקי. צילום: שחר וין

עו"ד לירן קולצ'ינסקי. צילום: שחר וין


כתבה שיווקית


 


האמור בכתבה אינו מהווה משום המלצה או חוות דעת מקצועית והוא אינו מהווה תחליף להתייעצות עם גורם מוסמך בתחום


 

אולי יעניין אותך גם

תגובות

🔔

עדכונים חמים מ"כלבו - חיפה והצפון"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר