אם אתה בעל עסק קמעונאי שנסגר או בעל חברה שמשרדיה סגורים בתקופה זו ואתה תוהה האם עליך להמשיך ולשלם שכירות, אתה בהחלט לא לבד בתהיות אלו.
מאות קמעונאים בארץ, גדולים כקטנים, נאלצו לסגור את חנויותיהם לפני כשבועיים עם הנחיות הממשלה לסגירת עסקים שאינם חיוניים כחלק מההגבלות שמטרתן צמצום התפשטות נגיף הקורונה. ההשלכות של תשלום דמי השכירות במצב של אפס הכנסות עלולות להוות מכה אדירה על חלק מהקמעונאים, שכן דמי שכירות מהווים את אחד מסעיפי ההוצאות הגדולות ביותר של בעל עסק.
סגירת העסקים והחברות לתקופה לא ידועה מעלה שאלה משמעותית ביותר: האם בעלי העסקים עדיין צריכים לשלם דמי שכירות?
עו"ד הלן דורפמן, שמשרדה מתמחה בין היתר במשפט אזרחי – מסחרי ומקרקעין, מתייחסת למורכבות העניין: "לאור ההשלכות הקשות של מגפת הקורונה על כל התחומים במדינה, גיבשה לשכת עורכי הדין חוות דעת משפטית מטעמה אשר הוכנה לבקשתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), המנתחת את השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל חוזי שכירות בפרט, בהתאם להוראות הדין", היא אומרת. "צוות המשפטנים התייחס לשתי הוראות חוק מהותיות בעת ניסוח העמדה: דיני הסיכול לפי הוראות חוק החוזים (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970), וחוק השכירות והשאילה (סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971) העוסק בהיעדר האפשרות לעמוד בהתחייבות חוזית (כדוגמת תשלום דמי שכירות), מחמת נסיבות שאינן צפויות".
"בהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים, על הטוען לסיכול החוזה, באופן הפוטר אותו מחובת העמידה בהתחייבויותיו, להוכיח את התקיימותם של שלושת התנאים הבאים: היעדר ידיעה או צפייה של מפר החוזה בדבר הנסיבות המסכלות את החוזה, אי יכולתו של מפר החוזה למנוע את הנסיבות המסכלות את החוזה, וכאשר הנסיבות לא מאפשרות את קיומו של החוזה או שהביצוע של החוזה שונה באופן מהותי מכוונות והסכמות הצדדים שעה שהתקשרו בהסכם.
"סעיף 15 לחוק השכירות מתייחס להסכמי שכירות בלבד וקובע פטור ייחודי מתשלום דמי שכירות כאשר השוכר אינו יכול להשתמש בנכס למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס או בהיעדר יכולת הגישה אליו. בהתאם להוראות הפסיקה, גם מניעה משפטית (דהיינו מניעה שאינה פיזית), יכולה לענות על הוראות החוק בהקשר זה.
"על בסיס ניתוח משפטי מעמיק, קובעת חוות הדעת כי הדין באשר לחובת תשלום דמי השכירות משתנה בהתאם למהות השכירות או השימוש במושכר".
הסכמי שכירות למגורים
"בכל הנוגע להסכמי שכירות למגורים, הרי שנכון למועד עריכת חוות הדעת, לא הוטלה כל הגבלה הנוגעת לזכות השימוש של אנשים פרטיים במושכר למטרות מגורים, שכן, הרי שההיפך הוא הנכון בהתאם להנחיות המורות על איסור ו/או מגבלות הקשורות ביציאה מבתי המגורים", אומרת עו"ד דורפמן, "בהתאם לכך, הרי שלא נמנעת מהשוכר של דירת המגורים מטרת השכירות ולא תקום לשוכר האפשרות לבטל את ההסכם או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות".
הסכמי שכירות לעסקים שהתקנות השביתו את פעילותם
"בשונה מדירת מגורים, לגביה כפי שאמרנו, הרי שמתקיימת מטרת ההסכם, במקרה בו מדובר בעסק שבהתאם להוראות הושבת לחלוטין (כדוג' חדרי כושר, קניונים וכיוצ"ב) או עסק הממוקם באזור סגר, נמנעת מן השוכר האפשרות לעשות שימוש במושכר.
"על כן, שבהתאם לאמור בחוות הדעת, יהיה השוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות בגין המושכר בתקופת המניעה, מבלי לבטל את ההסכם. עוד בהקשר זה ראוי לציין כי בתוך פרק זמן מסוים ('זמן סביר'), יהא רשאי המשכיר לבטל את ההסכם".
הסכמי שכירות לעסקים אשר פעילותם צומצמה באופן משמעותי
"ההוראות המגבילות את נוכחות העובדים במקומות העבודה, עשוי לסכל, אם כי באופן חלקי, את האפשרות של בעלי עסקים אלו לעשות שימוש במושכר.
"בהקשר זה, הרי שיש לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה, שכן מחד יש לבחון את מהות השימוש במושכר, לדוגמא האם מדובר במשרד או בחנות, ומאידך מהו השימוש שבכל זאת מבצע השוכר במושכר למרות ההגבלות וכיוצ"ב.
"על כן, קובעת חוות הדעת בהקשר זה כי בכפוף לבחינת הנסיבות הספציפיות, כאמור, במקרים בהם השימוש הוגבל באופן חלקי ומשמעותי, יהא נכון כי יישאו השוכרים בתשלום של 50% מדמי השכירות והניהול, בתקופה הרלוונטית, וזאת מבלי שהדבר יחשב להפרה של ההסכם מצדו של השוכר".
מה עוד חשוב לדעת לגבי ההשלכות על הסכמי השכירות?
"חשוב לציין כי יש לבחון כל מקרה לגופו, ועמדתה של לשכת עורכי הדין כאמור אינה מחייבת נכון למועד כתיבת שורות אלו.
"יש להניח כי בתי המשפט ידרשו לנושא פעמים רבות בשנים הקרובות, שעה שהמדובר הוא באירוע חסר תקדים, אשר השפעותיו הכלכליות הינן רחבות היקף.
"על כן, אין לראות באמור לעיל, כחוות דעת או ייעוץ להפסיק את תשלום דמי השכירות בתקופה זו, שעה שהמדובר בנושא מורכב, המצריך בדיקה מעמיקה של הנסיבות העובדתיות והמשפטיות, לרבות הוראות הסכם השכירות, בכל מקרה ומקרה, באמצעות עורך דין".
הלן דורפמן ושות', משרד עורכי דין וגישור
כתובת המשרד: שדרות הפלי"ם 2, בניין אשל, חיפה
טלפון: 04-9834422 / 052-5554546
עו"ד הלן דורפמן. צילום: דורון גולן
לוגו עו"ד הלן דורפמן. לוגו באדיבות הלקוחה
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
