המשפט הכי שמיש בעברית עסקית מדוברת הוא Win Win Situation, אבל אם הייתי אומר לכם שיש תחום אחד שמתקיים בו Win Win Win Situation, כלומר שלושה “ווינים”, הייתם מאמינים? כולם מרוויחים? בישראל? כן, כולם מרוויחים.
בהתחדשות העירונית בכלל ובפרויקטי הריסה או חיזוק מתוקף תמ”א 38 בפרט מתקיים באופן כמעט מושלם משולש הזהב שבו הדיירים, הרשות המקומית והיזם מרוויחים. ממש כמו לזכות בלוטו בלי למלא טופס.
הדיירים, שהם בעלי הקרקע, הם למעשה החוליה החשובה ביותר. הם יזכו לתחושת הביטחון שבקבלת דירה חדשה או מחודשת ממוגנת בממ”ד, עומדת בתקנים המחמירים ביותר, מאובזרת ומפוארת בבניין חדש עם מעלית מהירה ונגישה לנכים, עם מרפסת שמש מפנקת ועם זכייה בפרס הגדול בדמות השבחת הנכס הישן והמתפורר. הבונוס הזה שווה מאות אלפי שקלים. אך חשוב להבהיר שתמ”א 38 אינה שוויונית באופן מלא: יהיו דיירים שירוויחו ויהיו כאלה שירוויחו קצת יותר. הדיירים לא נכנסים לעסקה כשכולם שווים, ולכן גם לא ייצאו שווים. אבל חשוב לזכור שעדיף שיוקם פרויקט ושהבעלים ירוויחו משהו מאשר שלא יקרה כלום.
את הרשויות ניתן לחלק לשני חלקים: הראשון שבהם הוא המדינה, שחוקקה את תמ”א 38 כתמריץ ליזמים פרטיים, ובכך היא מסירה מעצמה את האחריות הבסיסית שלה לדאוג לביטחון תושביה מפני רעידות אדמה וטילים. כרגיל, המוח היהודי ממציא לנו פטנטים, ובמקרה הזה – איך להעביר את העבודה ואת האחריות למישהו אחר.
אז המדינה עושה כל שביכולתה כדי לעודד את ביצוע הפרויקטים, אבל מנגד עומדות הרשויות המקומיות כחומה בצורה אל מול שטף ההגשות. הסיבות לכך הן רבות. הדבר מייצר לרשויות עבודה גדולה על אותם תקנים של עובדים, יש להן בעיה קשה של תשתיות ישנות שלא טופלו, והכי נורא מבחינתן הוא שפרויקטים מייצרים רעשי התנגדות מצד שכנים שחלומם הגדול הוא שיבצעו פרויקט תמ”א 38 בבניין שלהם אבל לא אצל השכנים.
העירייה “משתמשת” ביזמים כדי לתקן את עיוותי העולם: היזמים בונים חניות על פי תקן הזוי כדי לפתור בעיות חניה עירוניות שהעירייה לא מעוניינת לפתור על חשבונה, הם מחדשים את הבניינים ואת השכונות ללא עלות מצדדים שניים ושלישיים, הם מביאים קהל איכותי ומשביחים שכונות, הם מעלים את שיעורי גביית הארנונה, ולא פחות חשוב – הם מייצרים אלפי מקומות עבודה ליועצים, אדריכלים, מהנדסים, מפקחים, פועלים, חברות בטון וברזל, מוכרי פורצלנים ומטבחים, אנשי מיזוג אוויר, אינסטלציה וחשמל ועוד. כולם תושבים מקומיים, כולם זקוקים לפרנסה.
רוצים להישאר מעודכנים?
היזמים הם הצלע השלישית. הם הזרוע שמאחדת את הדיירים ומארגנת אותם ליחידה אחת, הם הזרוע שמבצעת בדיקות, מתכננת, מגישה תוכניות ומאשרת אותם ברשויות, וגם הזרוע שמממנת את כל החגיגה הזו ובונה עוד ממ”ד בישראל. היזמים אינם מתנדבים, הם מגיעים במטרה להרוויח את לחמם. חשוב מאוד שהיזם ירוויח על מנת שיסיים את הפרויקט כראוי – באיכות, בבטיחות ובזמן. זה טוב לדיירים, טוב לעירייה, טוב לעיר.
היזמים בחיפה היו שמחים מאוד לחזק את כל בנייני העיר בכל השכונות, אבל הבעיה היא שסל זכויות הבנייה שנותנת תמ”א 38 הוא לא גדול, ופרויקטים יהיו כלכליים רק באזורים שבהם מכירת הדירות שנותרו ליזם תניב הכנסה ראויה. הרי ברור שההוצאות הן גדולות גם אם היזם יבנה את הבניין בהדר וגם אם הוא יבנה את אותו הבניין בכרמל. רק שבהדר הוא יפשוט רגל כבר בשלב תשלום אגרות הבנייה.
אבל יש לכך פתרון: הרשות המקומית צריכה לתגבר זכויות באופן משמעותי וגדול באזורים החלשים יותר בעיר ולעודד יזמות פרטית בהם. עליה לפטור את האזורים הללו מהיטלים ומאגרות, לתת עוד אפשרות לעלות לגובה בקומות נוספות ללא היטל השבחה, ובכך לעודד הקמת פרויקטים ולגרום להם לצאת לדרך עם הרווח הבטוח המינימלי שבו הבנקים יסכימו ללוות אותם. כלכלת בנייה היא מקצוע בפני עצמו, ויש להעסיק שמאים מקצועיים שיעזרו לעירייה להבין איך ליצור תשתית נאותה לפיתוח כל שכונות העיר.
כולם מרוויחים, כבר אמרנו?
* הכותב הוא מבעלי קבוצת היזמות מבנים – החברה לחיזוק וחידוש אשר עוסקת בהתחדשות עירונית בחיפה
