הבשורה הגדולה של ממשלת ישראל ושל שר האוצר משה כחלון להפחתת מחירי הדירות פונה אך ורק לזוגות הצעירים. את מעט הקרקעות הפנויות מקצים למכרזי “מחיר למשתכן” ומתגאים בכך בכל הזדמנות. אלא שהפרויקט פונה לפלח מסוים מאוד באוכלוסייה ולא מטפל כלל בבעיה הקשה של השאר – הלא זכאים.
“מחיר למשתכן” הוא אכן פתרון יצירתי של משרד האוצר. אם יש ביקוש ואין היצע, אז בואו נטפל בביקוש ונהרוס כל חלקה טובה. למה לבנות מספיק דירות אם אפשר פשוט לגרום לאנשים לא לקנות?
בראש ובראשונה החליט כחלון לטפל באויב הגדול ביותר שידעה המדינה ב־70 שנות קיומה: המשקיעים. העלאת שיעור מס הרכישה לשמונה אחוזים, הניסיון הכושל להעברת חוק מס דירה שלישית ועוד שלל הפתעות היו רק חלק מהמזימה להשמיד את אותו גזע מסוכן של אנשים שרוצים לבזבז את כספם על בטון, שבאשמתם ורק באשמתם, לדידו של השר, עלו מחירי הדיור.
אך המוח היהודי של המשקיע הישראלי, שרגיל לחוסר ודאות תמידי, הסתגל מהר והתאים את עצמו למצב החדש. הרי איך שלא תשתנה הרגולציה, איך שלא יוקשחו החוקים, איך שלא יועלו המסים ואיך שלא ייחפרו הקברים, יקום המשקיע הישראלי וימצא את הדרך לקמבן את ההשקעה הבאה שלו ולרשום את הפנטהאוז על שמה של סבתא סוניה בת ה־80 ואת המשרד במגדל החדש בתל אביב על שם הגיסה של השכנה שלו מלמעלה.
רוצים להישאר מעודכנים?
ומה אצלנו בחיפה? האם החגיגה אכן נגמרה? חיפה, כמו כל מדינת ישראל, חוותה בעשור האחרון עלייה מטאורית של מחירי הנדל”ן. “כשהגשם יורד, הוא יורד על כולם”, דקלמו המומחים, אבל שכחו לציין שבלי קשר לעליית המחירים הארצית, בחיפה פשוט אין יותר קרקעות לבנייה באזורי הביקוש על הכרמל.
אז אם המחירים רק עולים, מה נותר למשקיע החיפאי לרכוש? אז הוא שינה כיוון וחיפש דרכים חדשות להשקעה, ובמקום דירות זולות במחיר של כמה מאות אלפי שקלים שכבר חצו את רף מיליון השקלים, הוא פזל לעבר אזורי התמ”א על הכרמל ומתחמי הפינוי-בינוי בשכונות הוותיקות. כעת, כשגם חלון ההזדמנויות הזה נסגר, הוא נאלץ לחפש בין מאות הנכסים באתרי האינטרנט השונים את אלה שנמצאים במעגל הראשון או השני לפינוי-בינוי במתחמים מוכרזים בבת גלים, בקרית שפרינצק, בשער העלייה וברמת שאול. המחירים כבר טומנים בחובם חלק מסוים מההשבחה העתידית וניתן למצוא דירות בשווי שמאי של 700,000 שקל שנמכרות ב־900,000 שקל עם סיכוי סביר פלוס להשבחה עתידית שתכפיל את שווין. הביורוקרטיה המקומית והארצית מצננות מעט את ההתלהבות עם תג זמן של משהו בין עשור ל”אף פעם” עד למימוש והשבחה.
למשקיע החכם והנזיל יותר מומלץ לחפש מציאות ברחובות הנחשבים בכרמל, ובהן דירות בשווי שמאי של 1.5 מיליון שקל שנמכרות ב־1.8 מיליון שקל, אבל בבדיקה קצרה של היתכנות לפרויקט תמ”א 38 ניתן לצמצם סיכון, ובמקרה הזה, הסיכוי למימוש הוא גבוה יותר מאשר במתחמי פינוי-בינוי, עם תג זמן סביר של כחמש שנים ועם חיבור חוזי פשוט יותר לשישה דיירים בבניין ממוצע.
טיפ קטן למשקיע “המשתלט”: אם יש שני נכסים למכירה באותו הבניין, אל תתפתה. מומלץ לרכוש רק אחד מהם ולהמליץ לבן משפחה או לחבר לרכוש את השני, משום שיש פטור ממיסוי לאדם שהוא הבעלים של דירה אחת בלבד באותו הבניין (הדירה השנייה שברשותו באותו בניין תמוסה באופן מלא, בעוד שמי שמחזיק בחמש דירות בבניינים שונים בהם מתבצע פרויקט זכאי לפטורים מרשויות המס בכל הדירות). בכל מקרה, עדיף להתייעץ עם אנשי מקצוע אמינים, שיכולים לחסוך כאבי ראש, הוצאות מיותרות וטעויות שיהפכו לשכר לימוד מיותר.
* הכותב הוא מבעלי קבוצת היזמות מבנים – החברה לחיזוק וחידוש אשר עוסקת בהתחדשות עירונית בחיפה
