מה עדיף – לחזק ולחדש את הבניין או להרוס אותו ולבנות בניין חדש? כמו בכל דבר בחיים, לשתי האפשרויות יש את היתרונות ואת החסרונות שלהן.
כאשר נולדה תוכנית תמ”א 38 היא הגיעה עם בשורה לחיזוק בניינים, לחידושם ולהוספת ממ”דים, מעליות ומרפסות. בתמורה קיבל היזם את הגג, ועליו הוא בנה כמה דירות במספר קטן של קומות וגם סגר את קומת העמודים ובנה בה דירה נוספת. הפרויקטים הראשונים נראו לא טוב בלשון המעטה, ועברו כמה שנים עד שהיזמים למדו את הנושא לעומק ושדרגו את רמות התכנון, העיצוב והביצוע. עם השתכללותו של החוק נכנס לתוקפו תיקון 2 שאישר להרוס בניינים, ותמורת בנייה של דירות חדשות לבעליהן, בחינם כמובן, התאפשר ליזם “לרכוש” מהם את זכויות הבנייה שבאמצעותן ייבנו דירות חדשות, שמכירתן תממן את הפרויקט ותותיר רווח ליזם.
ובאשר לתשובה לשאלה, נתחיל מהסוף: הריסת בניין ובניית בניין חדש במקומו הן האפשרות העדיפה מבחינה טכנית על פני חיזוק של מבנה וחידושו. הבניין החדש נבנה בתוכנית מיטבית עם פחות אילוצי תכנון ולפי תקני בנייה מחמירים של בידוד אקוסטי וטרמי. הדירה החדשה מעוצבת לפי רצונם של הבעלים, והחלוקה הפנימית בה תהיה לפי צורכיו. ברוב המקרים תוקם בבניין חדש חניה תת קרקעית או חניה עילית מקורה, יוקצו שטחים ציבוריים, והכי חשוב – הדיירים יזכו לתקציב שבאמצעותו ישולמו שכר הדירה למשך כל זמן העבודות, שכר הטרחה של מפקח הבנייה וערבויות שונות.
בבניין מחוזק הדירות החדשות נבנות על הגג ועומדות על טורי הממ”דים החדשים, והחיזוקים עולים מהיסודות ועד לרצפתן של הדירות החדשות. לפיכך, הדירות החדשות “עובדות לבד” ועומדות בתקן 413 (עמידות מבנים בפני רעידת אדמה), אך בדירות המחודשות יהיה תמיד חיבור בין חומרים חדשים לישנים, מעין תפרים של חומר משנת ייצור 2018 עם חומר מייצור עתיק מימי המנדט הבריטי במקרה הרע או מזמן מלחמת לבנון הראשונה במקרה הטוב.
רוצים להישאר מעודכנים?
היתרונות של ההריסה הם ברורים, וכך גם החסרונות של הבניין המחוזק. אם כן, מדוע התשובה אינה חד משמעית? הסיבה לכך היא שרוב הבניינים בארץ בכלל ובחיפה בפרט אינם כלכליים לפרויקט הריסה. פרויקט הריסה הוא עסקת קומבינציה לכל דבר ועניין בין היזם לבעלי הדירות, ואם לא מתקיים איזון נכון בשיעורי האחוזים ב”שותפות” לא יתקבלו מימון וליווי בנקאיים, הדיירים לא יוכלו לקבל ערבות בנקאית לפי חוק המכר בהתאם לשווי דירתם החדשה, ולמעשה כבר בשלב הזה חלום הפרויקט ייגוז.
דבר נוסף – תמ”א 38 משתכללת כל הזמן ומותאמים לה תיקונים. נכון לכתיבת שורות אלה התיקון העדכני הוא תיקון 3א’ שהפחית משמעותית את סל זכויות הבנייה במסלול ההריסה ובנייה, כך שכיום כמעט שום פרויקט לא יוכל להפיק לבעלי הדירות דירה חדשה בגודל של דירתם הקיימת עם תוספת מטרית של 25 מ”ר. ברוב המקרים ניתן היה לתת במקרה הטוב רק מטרים ספורים של תוספת, וגם זאת, לצערי, רק ברחובות היוקרתיים ביותר בעיר.
לעומת זאת, במסלול חיזוק ב־99 אחוז מהמקרים אפשר להוסיף לכל דירה 25 מ”ר שחציים ממ”ד וחציים חדר נוסף – תמורה יפה והולמת שמגדילה משמעותית את הדירה הקיימת.
בשני המסלולים הדיירים ייהנו ממרפסת שמש בשטח של 12 מ”ר, ובמסלול ההריסה הם ייהנו גם מחניה וממחסן מוצמדים בטאבו.
אם כן, המלצתי היא להעדיף תמיד פרויקט הריסה על פני פרויקט חיזוק גם אם הדירה החדשה מוגדלת רק במטרים ספורים, וזאת משום שהעניין בהשבחה איננו מטרי אלא כספי. לדוגמה, שוויה של דירה חדשה בשטח של 110 מ”ר עם חניה ועם מחסן יהיה גדול יותר משוויה דירה ישנה בשטח של 125 מ”ר ללא חניה, אפילו לאחר שדרוג וחידוש הבניין בפרויקט חיזוק. במקרים שבהם אין היתכנות כלכלית לפרויקט הריסה מוטב לבצע חיזוק ותוספות מאשר לא לעשות דבר. כי ראוי לזכור שבניינים ישנים נבנו בטכנולוגיות שזמנן עבר ולמחזור חיים של כ־70 שנה, פלוס מינוס. עם כיוון למינוס.
* הכותב הוא מבעלי קבוצת היזמות מבנים – החברה לחיזוק וחידוש אשר עוסקת בהתחדשות עירונית בחיפה
