פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ”א 38 או פינוי-בינוי) הפכו בשנים האחרונות לחלק עיקרי ממיזמי הבנייה המקודמים בישראל, ובפרט באזור חיפה והקריות. חשוב לציין כי ככל שמתרחקים מאזור המרכז, הפרויקטים הם גדולים יותר, וכך גם באזורנו. הנורמה שהשתרשה בציבור היא שעסקאות של התחדשות עירונית הן “עסקאות נטו” לבעלי הדירות שמספקים את הקרקע ליזם, ובתמורה מקבלים דירות חדשות מבלי שהם נדרשים לשלם תמורתן.
התגברות התחרות בשוק ההתחדשות העירונית הובילה את בעלי הדירות להעלות את דרישותיהם אל מול היזמים, והעובדה כי השוק מלא בשחקנים המבקשים דריסת רגל מובילה לכך שכמעט תמיד יימצאו חברות שייענו להם. בכלכלה כידוע אין ארוחות חינם, ולכן הדרך של היזמים להתמודד עם הדרישות הגבוהות של בעלי הדירות היא באמצעות ניסיון להגדיל באופן מקסימלי את היקף הבנייה.
מוסדות התכנון מחויבים לפן הכלכלי של תוכניות התחדשות עירונית, אך לא בכל מחיר. בתקופה האחרונה אנו עדים לכך שמוסדות התכנון וגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא מהססים להציע שינויים בתמורות שהושגו בהסכמי ההתקשרות שנחתמו בין היזמים לבעלי הדירות, וזאת במטרה להוריד את נפחי הבנייה בפרויקטים. בשנים האחרונות היו ניסיונות להתוות כללים מנחים לתמורות מקובלות בשוק ההתחדשות העירונית, כמו למשל הנחיה לא לאשר פרויקטים של פינוי-בינוי עם תוספת של יותר מ־25 מ”ר לדירות קיימות. ואולם, אין הנחיות או חקיקה שקובעות מינימום תמורות לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
רוצים להישאר מעודכנים?
פסק דין שניתן לאחרונה מחזק מגמה שאנו עדים לה בהתנהלות מול מוסדות התכנון, שמובילה לאי ודאות ופוגעת בהיתכנות ליישום פרויקטים. בית המשפט דן בעתירה נגד ועדת הערר תל אביב לאחר שזו קיבלה טענות של מתנגדים לפרויקט הריסה ובנייה מחדש של בניין בן 13 דירות מכוח תמ”א 38 ברמת גן. ועדת הערר התרשמה כי קיימת בעיית תנועה ברחוב והקטינה את מספר יחידות הדיור בפרויקט מ־34 ל־28 דירות בלבד. מנגד טען היזם כי יחס ההמרה בין הדירות החדשות לישנות לא מאפשר כלכליות לפרויקט.
בית המשפט אימץ את קביעת ועדת הערר כי הבחינה הכלכלית היא בחינה כוללת – בהינתן שבכל פרויקט התחדשות עירונית מקבלים בעלי הדירות דירות חדשות ובדרך כלל גם גדולות יותר, פועל יוצא הוא כי תמיד יהיה רווח לבעלי הדירות וכי אין כלל או עיקרון שלפיו בפרויקטים של תמ”א 38 בעלי הדירות אינם צריכים בתשלום כלשהו ועל כן “התכנון לא צריך להיגרר אחר פרטי ההסכמות שבין היזם לבין בעלי הדירות ולאופן חלוקת הרווח ביניהם”.
לעמדתנו, הצורך לפתוח מחדש הסכמות בפרויקט שבו נחתמו חוזי התקשרות עם בעלי הדירות הוא לא מעשי ועלול להוביל את הפרויקט לנקודת ההתחלה, או לכל הפחות לעיכובים רבים. כל עוד אין כללים ברורים לתמורות מינימום לבעלי הדירות, הפתרון הנכון הוא לכלול בהסכמים שבין בעלי הדירות ליזם “מנגנוני גמישות”, כלומר סעיפים שנקבעים מראש ומגדירים מהן התמורות שעליהן מוכנים הדיירים להתגמש. לדוגמה: אפשרות להפחית את שטח הגדלת הדירה הקיימת עד 12 מ”ר. באמצעות מנגנונים אלה, שנעשים תוך הקפדה על כללי שקיפות ועל עדכון מקצועי, תהיה סלולה הדרך להמשך הפרויקט.
הכותבים הם עורכי דין במחלקת הנדל”ן, התכנון והבנייה במשרד ש. פרידמן
