כדי שתהליך פינוי-בינוי יעבוד באמת ועסקאות במתווה כזה יצאו אל הפועל הן חייבות להיות עסקאות WIN-WIN, כלומר עסקאות שבהן כל הצדדים מרוויחים. לעתים קרובות נשמעת הטענה שיזמים הם מטבעם חמדנים ורוצים לבנות כמה שיותר יחידות דיור כדי לשלשל לכיסם הרבה מזומנים. יש בטענה זאת צדק, אבל אם יזם לא ירוויח רווח נאה בעסקאות מסובכות, ארוכות שנים ומסוכנות אין לו טעם לעבוד. זה יגרום לכך שלא יקומו פרויקטים חדשים במקום הבניינים הישנים והרעועים. גם בעלי הדירות צריכים להרוויח ולקבל במקום דירותיהם הישנות דירות חדשות, מוגנות מפני רעידות אדמה, בתוספת חניה, מעלית וכל המותרות של בניין חדש.
בדיוק לשם כך קידמה המדינה את תקן 21 שקובע כי מי שיעריך את מספר הדירות בפרויקט חדש יהיה שמאי. מטרת הבדיקה היא לבחון אם מספר היחידות וזכויות הבנייה בתוכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהווים תמריץ ראוי ליזם לביצוע פרויקט. ביתר פירוט, מטרתה של הבדיקה היא לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט. חישוב השווי הכלכלי של פרויקט באופן שמצדיק את קיומו מאפשר לו ליווי על ידי בנק. למעשה, השמאי קובע בפועל כמה יחידות יהיו בסופו של דבר בפרויקט.
אבל יש גורם נוסף במשוואה – העירייה. על העירייה להתחשב גם ביזם וגם בתושב. יש לעירייה תפקיד חשוב בקידום או בעצירת פרויקטים של פינוי-בינוי. מצד אחד היא צריכה להתחשב בגורמים כמו תשתיות, תחבורה ומוסדות לימוד, ומצד שני היא צריכה לאפשר כדאיות ליזם.
אחת מהסיבות לכך שהמדינה ראתה לנכון לקבוע את תקן 21 היא ההבנה שלא תמיד העירייה והיזמים מגיעים לעמק השווה. פרויקטים רבים נתקעו בצינורות הביורוקרטיה בשל התנגדויות מצד גורמים שונים. לפני כמה חודשים שוחחתי עם שר בכיר בממשלה שאמון על הנושא, והוא אמר שעיריות שאינן תומכות בתקן 21 למעשה לא רוצות פינוי-בינוי בעירן. אני חושב שהוא לא דייק. לדעתי אלו ערים שסובלות מחוסר חזון יותר מאשר מחוסר רצון, ומסוג של חשיבה מיושנת שמעכבת את הקידום.
השבוע התבשרנו כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה פרויקט פינוי-בינוי ראשון בנוה דוד, ביוזמת חברת אלמוג כ.ד.א.י. בפרויקט זה מתקיים באמת מכפיל גדול למספר הדירות – מאות יחידות דיור בבניינים של 28 קומות שכוללים חניונים תת קרקעיים. זהו פרויקט גרנדיוזי למדי לעירייה שמקשה מאוד על יצירת מספר רב של דירות במתכונת של פינוי-בינוי.
תקן 21 הכניס יזמי נדל”ן רבים לעולם הפינוי-בינוי, וחברות כמו נקסט אורבן למשל, שפתחו משרדים בעיר ומתמקדות בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, מייצרות תוכניות לפיתוח שכונות שלמות מיושנות והרוסות והקמת בניינים מפוארים המזכירים את קו החוף של מיאמי או את מרכז מנהטן.
אבל מה יקרה אם העירייה תמשיך בקו הנוקשה של מכפלות שלא משתלמות ליזם ושל אי תמיכה בביצוע לפי תקן 21? כנראה שלא יהיו הרבה פרויקטים או שקידום כל פרויקט יימשך שנים.
עיכוב של פרויקטים בגלל צפיפות ותשתיות לא מתאימות, למרות הצדק שבעמדה זו, לוקה בחוסר חזון מצד מחלקות התכנון והבנייה. התחדשות עירונית היא מנוף לפיתוח העיר. צעירים שייכנסו לשכונות הוותיקות בזכות מחירים סבירים בבניינים חדשים יכולים להעיר מקומות כמו קרית אליעזר, נוה דוד, בת גלים וקרית שפרינצק, ולהחזיר לשכונות האלה את האיכות שהיתה להן בעבר.
הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומחבר הספר “איך להרוויח בנדל”ן”
