בית המשפט המחוזי בחיפה דחה את תביעתה של עיריית חיפה נגד המסדר הכרמליטי, והמשמעות היא שהמסדר לא ישלם לעירייה היטל השבחה בסך של 20 מיליון שקל.
הקרקע הסמוכה למנזר הכרמליטים, שבו מתגוררים נזירים קתוליים מאז המאה ה-12, בשטח של 231 דונם, נמצאת בבעלותו של המנזר, וגבולותיה הם סטלה מאריס מדרום, רחוב טשרניחובסקי מצפון ומדרונות הכרמל ממערב. המסדר קידם תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח פרטי פתוח שחלקו לצורכי הציבור לקרקע למטרות מגורים עם פוטנציאל לבנייה של 350 יחידות דיור ודיור מוגן לצד מסחר ומלונאות. עם הגשתה של התוכנית הצהיר המסדר כי התמורות מהקרקע יחזרו לעיר, הודיע כי בכוונתו להקים טיילת, אמפיתיאטרון, מתחם גנים, חניון ציבורי ופארק שייקרא פארק סטלה מריס, והבטיח להשקיע את ההכנסות – אשר נאמדות ב-50 מיליון דולר, בפרויקטים ציבוריים של המסדר, ובהם הרחבת בית הספר כרמל ושיקום כיכר פריז.
התוכנית הופקדה בדצמבר 2005 וקיבלה תוקף בפברואר 2007. לאחר אישורה, שמאית מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית חיפה ערכה שומה שקבעה כי ההשבחה נאמדת ב-134 מיליון שקל, כך שההיטל הוא מחצית מההשבחה – 67 מיליון שקל. בין הצדדים התנהלו מגעים באשר לגובה הסכום, ובדצמבר 2009 חתמו המסדר והעירייה על הסכם פשרה שבו נקבע כי בשל העבודות הציבוריות שהמסדר מתכנן, ניתן להפחית את סכום השומה ל-20 מיליון שקל – סכום שהמסדר ישלם עם הגשת תוכנית בנייה וקבלת היתר או עם מכירת הקרקע.
רוצים להישאר מעודכנים?
אלא שתשלום היטל ההשבחה מתבצע כאשר מתקבל היתר או כשהקרקע נמכרת, והמסדר, שכלל לא החל בעבודות בנייה ולכן לא שילם את ההיטל. בשנת 2016 הודיע המסדר כי ההסכם אינו חוקי ומסר לעירייה הודעה על ביטולו בשל גביית כספים בלתי חוקית. בין הצדדים התקיים שוב משא ומתן, אך ללא תוצאות, וכעבור שלוש שנים הגיש המסדר לבית המשפט המחוזי את התביעה לביטול ההסכם.
בתביעה נטען כי בניגוד לעמדת העירייה, המסדר זכאי לפטור מהיטל השבחה מכיוון שהוא מסדר דתי כנסייתי קתולי: "נכפה על המסדר שלא כדין 'לוותר' על הפטור מתשלום היטל ההשבחה ו'להתנדב' לשלם סך של 20 מיליון שקל. העובדה שהדרישה הבלתי חוקית עוגנה בהסכם אינה יכולה להכשיר גבייה בלתי חוקית". המסדר טען גם כי ההסכם נחתם בניגוד לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה אשר אוסר על שומות מוסכמות בין הוועדה המקומית לנישום, וכי לא ניתן לגבות היטל השבחה בתמורה לעבודות ציבוריות או בדרך אחרת, והתשלום חייב להיות בכסף.
מנגד טענה העירייה כי המסדר מנסה להתחמק מהסכם חתום רק משום שכעת אין לו כדאיות כלכלית, כי השומה נערכה כדין וכי המסדר קיבל את השומה אך פנה כדי להפחית אותה.
שופטת בית המשפט המחוזי עפרה אטיאס קבעה כי תיקון 84 ביטל את האפשרות לנהל משא ומתן על גובה השומה, כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה, וכי הסכם הפשרה בין הצדדים מהווה שומה מוסכמת המנוגדת לתיקון ולתכליתו – והורתה על ביטול ההסכם בשל אי חוקיותו.
אחד העם
האם לא היה ראוי לכתוב כי עירית חיפה בכלל לא שלחה שומה חוקית לכרמליתים? הם שלחו רק נייר, לא חתום, שנטען שנכתב ע"י שמאית שננזפה כבר מספר פעמים ע"י בית המשפט.
פסק הדין מוכיח שלא יכולה רשות "לסדר" בעלי קרקע אפילו אם הם יחפנים.