עו"ד לירן קולצ'ינסקי
רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והגדולות ביותר שאנשים עושים בימי חייהם. הסיכונים הם עצומים וחוסר הוודאות גדול ומרתיע, ולכן חשוב לבצע מספר בדיקות חיוניות שיבטיחו כי העסקה שלכם תהיה טובה ומשתלמת. על אף כי רכישת דירה היא השקעה מצוינת, לא כל אחד יכול להרוויח מהשקעה בנדל"ן ויש לבדוק דברים רבים לפני רכישת הנכס הראשון שלכם.
עו"ד לירן קולצינסקי, מומחה בתחום המקרקעין, מספר על הדברים החשובים ביותר שיש לבדוק, בטרם רוכשים דירה למגורים.
"לפני רכישת הדירה, חשוב מאוד לעשות קצת מחקר בשוק הנדל"ן." אומר עו"ד קולצינסקי, "לכן מומלץ מאוד שלא לבצע החלטה חפוזה, ולבצע את השלבים באופן מסודר ונכון. על אף שבמרבית ההחלטות החשובות בחיים, אנשים נוטים להקשיב ללב שלהם יותר מאשר בעצם לחשוב על כך באופן הגיוני, חשוב שלא לתת לרגשות שלכם בלבד להשפיע על ההחלטה בעת רכישת הנכס הראשון שלכם. יש לחשוב על כך בתור השקעה עסקית גרידא, ולנהל משא ומתן הגיוני כדי לקבל את המחיר הטוב ביותר שאפשר".
מה חשוב לבדוק בהקשר למאפייני השוק?
"זה תמיד רעיון טוב לחקור את המאפיינים בשוק הנדל"ן, בטרם רוכשים דירה. הרוכש צריך לבחון היטב ולהחליט מהו התקציב שלו בפועל . זה יעזור לו לזהות את הבית המושלם עבורו, בהתאם לתקציב. זה צריך להיעשות מתוך מחשבה כי בעת רכישת הדירה ולאחריה, מרבית ההוצאות שלו תהיינה בתשלום המשכנתא.
יש לבדוק מבחינת השוק: השוואת מחירים, מיקום מיטבי, תשתיות ומתקנים זמינים באזור כגון: בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ציבורית, פארק שעשועים, וכד'. חשוב לבדוק את האוכלוסיה המתגוררת במקום, וכן הלאה".
מה עוד חשוב לבדוק, בטרם חותמים על זיכרון דברים עם המוכר?
"אני ממליץ מאוד לעשות ביקור בדירה, עדיף באור יום בכדי לראות מה המצב שלה מבחינת המבנה: שאין רטיבות וקירות מתפוררים, נזילות, וכד'. מומלץ גם להגיע לפחות פעם אחת בערב ולבדוק את השפעת הסביבה: אם יש רעש מהשכנים, רעש מהכבישים, וכד'. לבדוק שאין אנטנות סלולריות בסביבה, וכן הלאה".
מה מבחינת רישום הדירה וכד'?
"השלב הבא הוא לבצע בדיקת בעלות. לצורך כך, יש להוציא נסח טאבו- זה תפקידו של עורך הדין המלווה את העסקה. תפקיד עורך הדין הוא לבדוק מי הבעלים של הדירה, אם יש משכנתא, אם יש רישום הערת אזהרה לטובת אדם או גוף אחר, אם ישנם עיקולים או שעיבודים – אלו דברים שיכולים להשפיע על ההסכם עצמו.
בנוסף, אני ממליץ לעשות "בדק בית" ע"י אנשים מומחים שיבדקו אם יש נזילות, האם יש בניה לא חוקית ללא היתרים, וכמובן לפנות לאותה עירייה אליה הנכס משויך ולבדוק אם המבנה אינו נחשב למבנה מסוכן. יש גם לבדוק אם ישנם היטלי השבחה בסביבה, כל אלו כמובן נעשים ע"י עורך הדין. ברגע שתהיינה לכם את כל התשובות הללו, יהיה לכם הרבה יותר קל להתקדם בעסקה עצמה, תהיו בטוחים ותעשו עסקה טובה ומבורכת".
מה עורך הדין צריך לבדוק, בליווי עסקה של דירה לרכישה מקבלן?
"במקרה של רכישת מקבלן, ישנם כמה דברים הכרחיים לבדיקה. ראשית, יש לבדוק את אם הוא רשום במרשם הקבלנים כקבלן באופן חוקי, חשוב לבדוק כי הסיווג הקבלני של הקבלן המבצע מאפשר לו לבצע את העבודות הבנייה הנדרשות. החל מאישורי העיסוק במקצוע, כן בדיקה האם הקבלן אכן בעל הזכויות על הקרקע או שיש לו רק זכויות פיתוח. יש לבדוק את שטר הבעלות של הקבלן. כמובן יש לבדוק האם יש בנק מלווה לפרויקט הנ"ל.
"על עורך הדין לוודא כי הקרקע "משוחררת" מכל תשלום ו/או היטל ו/או חוב. יש לאמת את השימוש בקרקע בהתאם לתכנית האב העירונית של המגרש. לבדוק היתר בנייה וכדומה.
"חיוני לבדוק את מצבו הפיננסי של הקבלן ואת הערבויות הבנקאיות שלו. כמו כן, יש לברר את סוגיות המיסים החלים על הקונה לפני חתימה על הסכם."
משרד עורכי דין לירן קולצינסקי, עוסק בתחום המקרקעין, בדיני עבודה, הוצאה לפועל, צוואות וירושות, תעבורה ותאגידים.
עו"ד קולצינסקי הוא בעלי המשרד. הוא בעל ניסיון וותק ומוניטין שנצבר לאורך השנים בהן עסק במקצוע והתמחה בו. הוא התמחה במשרדו של עו"ד אלכסנדר שיבר בחיפה, העוסק במקרקעין בלבד מזה 40 שנה, ולמד ממנו את סודות המקצוע ורזי התחום.
עו"ד קולצ'ינסקי עוסק בתחום עריכת הדין מזה חמש שנים, הוא למד במרכז האקדמי למשפט ועסקים ברמת גן. משרדו מייצג דיירים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, רכישה וקניה של דירות פרטיות, תיקון בית משותף ורישיון בית משותף וכן רכישות מסחריות.
כתובת המשרד: העצמאות 84 חיפה
טלפון: 0526662828
עו"ד לירן קולצ'ינסקי. צילום: שחר וין
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
האמור בכתבה אינו מהווה משום המלצה או חוות דעת מקצועית והוא אינו מהווה תחליף להתייעצות עם גורם מוסמך בתחום
