קטר מחירי הנדל"ן לא עוצר בשום תחנה. מחירי הנדל"ן בישראל עלו בשנה האחרונה במספרים דו ספרתיים, ונראה ששום מהלך קוסמטי של שר אוצר כזה או אחר לא מצליח ולא יצליח לעצור את הביקושים ההזויים.
זה פשוט: כולם רוצים בית משלהם ומגיע להם.
גם חיפה נהנתה (ישנם צעירים ומחוסרי דיור שיגידו "סבלה") מעליות מחירים גבוהות ומהירות. הסיבה לעליית המחירים הארצית היא פערים גדולים בין היצע וביקוש. כל ילד שתשאלו ברחוב יגיד לכם את זה, הבעיה היא, שבחיפה מדובר בפערים אדירים יותר ומכמה סיבות:
הראשונה: חוסר בקרקעות פנויות לבנייה בעיר. חיפה היא אחת הערים בעלות פוטנציאל "הבנייה הקונבנציונלית" (רכישת מגרש ובנייה עליו) הנמוך ביותר בישראל, אפילו פוטנציאל לקרקעות חקלאיות שמוכרות חלום שאולי יתגשם – פשוט לא קיים. בעיר אין כמעט פיסת קרקע לא בנויה, ואם היא פנויה משחקים עליה כדורגל.
הסיבה השנייה נעוצה בקצב התחלות הבנייה (שאינו קיים) בענף ההתחדשות העירונית. תחום זה אמור היה להיות היהלום שבכתר של העיר היפה בישראל, משום שכולם היו מרוויחים: בניינים ישנים ומסוכנים נהרסים ומוקמים חדשים במקומם, מה שמביא לשדרוג חייהם של הדיירים וטיפול במערכות כמו ביוב, מים וחשמל, שנופלות על כתפי היזמים. העירייה מקבלת היטלי השבחה ופיתוח, אגרות בנייה וכדומה בסכומים של מאות מיליונים בשנה, אותם היא יכולה להשקיע בתשתיות, חינוך ורווחה.
הסיבה השלישית היא, שמעבר לחידוש פני העיר, התשתיות ואיכות החיים, מדובר במוצר הירוק מסוגו משום שעל אותו תא שטח בו עומד כבר עשרות שנים בניין מתפורר ולא בטוח, קם מבנה חדש. לא צריך שטחים חדשים, לא צריך לקחת שטחים ירוקים ולהרוס אותם, לא צריך להשקיע משאבים. ראוי לציין שבכל פרויקט של התחדשות עירונית ישנן מטלות ציבורית שהרשות מטילה על היזם ובצדק, בדמות בניית מוסדות ציבור על חשבונו כשירות לציבור ולעירייה.
אתם בטח שואלים מה צפוי לנו בשנה הבאה? האם המחירים ימשיכו לעלות?
לטעמי, מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות אם כי העלייה תהיה דיפרנציאלית, כאשר במקומות שונים יהיו עליות שונות הנובעות ממספר התחלות הבנייה באותה עיר ספציפית. בחיפה לא צפויות כמעט התחלות בנייה, ובטח שלא משמעותיות, זאת ניתן ללמוד מכמות ההיתרים הצפויים להתקבל בעירייה, ובכל מקרה לא מדובר במגה פרויקטים, ורוב יחידות הדיור שעתידות לקום יהיו דירות יוקרה במחירים של יותר מ-3 מיליון שקלים ופנטהאוזים שמחיריהם יאמירו ל-6 מיליון שקלים ויותר.
איפה יגורו הצעירים שרוצים דירה חדשה, אתם שואלים?
רק בשכונות בהן יתבצעו פרויקטים של פינוי-בינוי גדולים עם מסות של דירות ברות השגה ובמחירים הגיוניים. אני אומר הגיוניים, כי זול זה לא יהיה.
דיברנו על הצעירים, אבל מה עם המשקיעים? רובם אנשים רגילים שרוצים לדאוג לעצמם להכנסה נוספת בתקופת הפנסיה, שבה ההכנסה נוחתת ובמקביל, ההוצאות הרפואיות עולות. מה יעשו אלה שקיבלו במתנה לגיל השני והשלישי גם עליית מחירים וגם מס רכישה שערורייתי בשיעור של 8 אחוז? רק בישראל קיים המס הזה, והוא מקשה על התפתחות כלכלית של אנשים, הרי משקיע שרוכש דירה קטנה של שניים-שלושה חדרים במיליון שקלים לא באמת מתחרה עליה עם זוג צעיר.
רוצים להישאר מעודכנים?
אז מה מומלץ לעשות?
קודם כל לעשות ולקנות. להפסיק לשבת על הגדר ולהמתין לעסקת המאה, כי הן לא קיימות בזמן הזה. עסקת ה"בוננזה" בנדל"ן הופכת לכזו בדרך כלל בדיעבד עם עליית מחירים נוספת, וכידוע, מתקופת קום המדינה לאורך ההיסטוריה, למעט נפילות קטנות וזמניות בדרך, גרף המחירים פשוט לא עוצר בדרכו למעלה ושואף כל הזמן לשבור עוד ועוד תקרות זכוכית.
למשקיעים מומלץ לרכוש דירות באזורים ובשכונות, בהם יש יוזמות של פרויקטים כגון שכונות החוף, בת גלים ונווה שאנן, גם אם הן קצת יותר יקרות. דירה ששווה כמיליון שקלים ותימכר, לדוגמה, בכ-1.2 מיליון שקלים בגלל פוטנציאל ההשבחה שלה, תהיה שווה ברבות הימים עם סיום הפרויקט כ-1.8 מיליון שקלים לפחות.
מי שיכול לרכוש דירות חדשות להשקעה ולא מעוניין למנף את עצמו, זו אופציה טובה גם כן, כי לא נראית באופק עצירת מחירים.
ולמי שמעוניין בדירות יוקרה בכרמל והממון נמצא בכיסו, יוכל ליהנות ולרכוש פנינות נדל"ניות חיפאיות עם נוף הים היפה בארץ.
החיים קשים, אבל עם נוף ים מהמרפסת קצת-קצת פחות.
- יוסי לחם הוא מנכ"ל ובעלים משותף ב"קבוצת מבנים"
