בשבוע שעבר היינו עדים למתקפה מיוחצנת שבה הודיעו לנו חגיגית כי חלה “ירידה חדה במחירי הדירות” – 1.2 אחוז – בחודש דצמבר ביחס לשנה הקודמת. מיד חשבתי כיצד זה הגיוני שחלה ירידה לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אבל בפועל אנחנו לא מרגישים אותה. כנראה שבפועל הדברים שונים מעט. לא רק מי שעוסק בנדל”ן יודע שעליית מחירי הדירות נמשכת, בכל הארץ וגם כאן בחיפה. סקר כזה מוביל באופן טבעי לשאלה אם כדאי לחכות כשניגשים לרכוש דירה. התשובה היא חד משמעית לא, אבל מניסיון העבר עדיף לא לחכות. אין באמת הוכחה שיש ירידה במחירי הדירות, ולכן מי שצריך לקנות אין כל סיבה שיחכה. זה באשר לשאלה הפרקטית. באשר לסוגיה העקרונית של עצם הירידה במחיר, כשבחנתי את הפרסום נדלקו לי שתי נורות אדומות. הראשונה נוגעת לכך שהנתונים התפרסמו ביחס לחודש דצמבר. כידוע, בדרך כלל מפרסמים שינויי מחיר שנוגעים לרבעון או לתקופה משום שחודש אחד לא באמת מייצג כדי להכריז על מגמה של השוק. השנייה נוגעת לכך שבפרסומים לא פורט סוג הדירות שנבדק בסקר.
אני בהחלט מבין את הצורך של משרד האוצר להוכיח את עצמו אחרי תקופה של היעדר הצלחות ובעקבות תחושת המיאוס בציבור בשל העלייה הבלתי פוסקת במחירי הנדל”ן. אני גם מבין את הבעייתיות של ההצלחה החלקית מדי של תוכנית “מחיר למשתכן”, שאני מאמין בה ותומך בה אבל הציבור איבד מעט את אמונו בה, ולעתים בצדק. צריך לזכור גם שהסקר נערך אחרי שהוכרז שאסור לפרסם סקרים אחרים כסקרים רשמיים מלבד הסקר של הלמ”ס. כך למשל לא ניתן לפרסם את הסקר של לשכת השמאים כרשמי. אבל בעידן העיתונות החופשית המידע זורם מהר, ואין ספק שהציבור לא מטומטם כמו שחושבים.
ברור לכל שסקר שכולל בתוכו את מחירי הדירות בתוכנית “מחיר למשתכן”, שהן זולות לעתים בעשרות אחוזים ממחירי הדירות בשוק החופשי, יצביע על ירידת מחירים. אבל זה כמובן הופך את הסקר ללא רלוונטי. סקר אמיתי צריך להחריג את הדירות של “מחיר למשתכן” ולהתמקד רק בדירות שנמכרו בתנאים רגילים בשנה שעברה. אם מתעלמים מהנתון הבעייתי של חודש דצמבר מגלים שברבעון כולו עלו המחירים ב־1.5 אחוז – עובדה שמצביעה על כך שהציבור עדיין רוכש דירות ולא מאמין לירידת המחירים לכאורה. קחו לדוגמה כמעט את כל שכונות העיר: בנוה שאנן נמכרות דירות שלושה חדרים ב־800,000 שקל ומעלה – קצת יותר מהמחירים של השנה שעברה; בכרמל היוקרתי נמכרות דירות במחירי שיא. גם דירות ישנות וגם דירות בפרויקטים החדשים במתכונת של תמ”א 38 שמגיעות לעתים למחיר של יותר מ־30,000 שקל למ”ר; גם בשכונות נוספות חלה עלייה במחירי הדירות. זו מגמה שנמשכת, כך שבמבחן המציאות הסקר הוא מופרך, בוודאי ככל שמדובר בחיפה.
הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומחבר הספר “איך להרוויח בנדל”ן”
