שכונת כרמל צרפתי היא תמונת ראי מרתקת של העיר חיפה. בתי שיכון לצד צמודי קרקע. וואדיות ירוקים, עצי חורש, נוף של רצועת החוף, המיקום הטופוגרפי לאורך הקצה של רכס הכרמל, הנופים, המרקם הדמוגרפי ועם כל אלה, לשכונה מאפיינים יחודיים בכל הקשור לשווי הדירות ונכסי המקרקעין, המצריכים ידע נרחב ונסיון בשוק הנדל"ן החיפאי.
"גלובל סיטי נכסים", בראשותו של איש הנדל"ן יורם בן-יהודה, הוא משרד התיווך המחובר כמעט אל כל עסקה בשכונה של הכרמל הצרפתי החוצה את הרכס. יורם בן-יהודה המוכר באזור כמשרד מוביל במשך שנים , התפתח מהשכונה שבראש הכרמל , לכיסוי מקיף של עסקאות נדל"ן בכל רחבי חיפה, בדגש על עסקאות יד שנייה יחד עם צוות מגובש וממוקד מטרה החולשים על שכונות בחיפה .
"אלפי עסקאות שביצענו עם השנים, לימדו אותנו שהידע והנסיון הם בסך הכל כלי עבודה בסיסיים", מספר בן יהודה, "כמו התאמה
נכונה". זו לא תהיה הצלחה ללא רגישות לאנשים, להבנת הצרכים, האמצעים שלהם והיכולת לממש חלומות. בסופו של דבר, בחירת בית היא עניין נפשי. זה הקליק הזה שאתה נכנס ומרגיש שהגעת הביתה".
נדמה שהרבה עסקאות נסגרות באתרי אינטרנט?
בן-יהודה: "כ-90 אחוז ממחפשי הדירות ובעלי נכסים עובדים עם מתווכים. היתר מתחילים ללא מתווך ויהיו ביניהם שיסיימו מהר עם תוצאות טובות. אבל מי שלא יסיים מהר, יגלה שהוא שורף זמן ניכר בנכסים כשהוא מגיע אליהם ללא אבחנה כנ"ל גם על בעלי הנכסים אף בעל נכס אינו יכול לדעת או לעשות הבחנת צרכים מדויקת אצל הרוכשים בשיחת טלפון. גם זמן הוא נכס יקר והאינטרנט הוא כלי להעברת מסר בלבד החיבור המקצועי נעשה בשטח תוך כדי סיור בנכסים ביחד והרכבת הפאזל".
מה לא רואים במודעה?
בן-יהודה: "אומרים שתמונה לא משקרת, אבל גם בהבתוננות ממרכז הסלון לכיוון החלון, אתה לא יודע באמת עד כמה הדירה מרווחת או מתאימה לריהוט שבבעלותך או בכלל האם היא מתאימה למשפחתך. מי שמשקיע את זמנו בדירות מהמודעות באופן יזום ללא מתווך, יכול להיות שהוא מפסיד את הדירות הטובות" ואת הזמן היקר דירה לא נמדדת רק מהפנים שלה, יש מרכיבים נוספים שקובעים את מיקום המגורים כמו הסביבה, לוקיישן, גישה, מצב הבניין, השכנים, ועוד מרכיבים נוספים כמו תנאים סביבתיים .
יש מניעה למסור את הדירה לידיהם של כמה מתווכים?
בן-יהודה: "יש ערך לבלעדיות. מתווך רציני צריך בלעדיות בכדי להשקיע זמן ולפעול באופן אינטנסיבי ומקצועי ולחבר בין הצדדים ולזהות פוטנציאלים. לראייה, בעלי דירות שעבדו בעבר דרך מתווך, חוזרים אל התיווך שוב ושוב. קיימות דירות רבות, שנמכרו דרכי שלוש וארבע פעמים". עבודה עם מתווך אחד אשר מנהל את הנכס בבלעדיות מאפשרת למתווך לרכז את הנכס באופן מקצועי ואתי מול כלל המתווכים העובדים בשת"פ כך שהאינטרס של בעל הנכס להגיע לכלל המתווכים תהיה מול מתווך אחד אשר ירכז את המתווכים תחתיו באופן מקצועי ובהכוונת שיווק הדירה בשפה אחת ואחידה.
ואיך מזהים מתווך ראוי?
בן-יהודה: "כבר בשלב החיבור הראשוני בתאום הפגישה בשיחה טלפונית חשים את המקצועיות של המתווך וגם בשלב פגישת הפרזנטציה בדירה, אפשר להבחין בקלות, האם מדובר בטיפוס חלקלק, או באדם מקשיב ממוקד ונעים בשיחה חושב באופן מקצועי, רגיש ומתמצא בסביבה. אלה הם תכונות חשובות שמרכיבים את תהליך השיווק בעתיד כמובן שחיבור אישי גם יכול לעזור. גדולה של מתווך, היא ביכולת להבין את היכולות הכספיות, הצרכים האמיתיים וליצור התאמה נכונה ובטווח קצר לכל צד. מקצוען אמיתי יודע לנהל מו"מ. להקשיב ובסופו של יום לחבר ולגרום לתוצאות טובות לשני הצדדים" את כל זה ניתן להרגיש בשיחה במיוחד אצל וותיק המתווכים.
צילום: ניקיטה שלומוב
רוצים להישאר מעודכנים?
מה מייחד את שוק התיווך בחיפה?
בן-יהודה: רמת הפרגון ושיתוף הפעולה שיש בחיפה בין מתווכים, היא נדירה. לא תמצא את זה בערים שונות או בישובים סמוכים. החברות כאן היא מעבר לעסקים האינטרס המשותף להשיג את המטרה ממקסמת בסופו של דבר את התוצאות עבור הרוכשים והמוכרים מול עבודה איכותית בין המתווכים. הרשת החברית מביאה לתוצאות טובות ובמהירות".
ומה מייחד את הקונים החיפאים?
בן-יהודה: "הרבה דברים יפים. אבל אין ספק שרובם שמרנים בגישתם לנדל"ן של העיר שלהם. התשובה המעניינת לשאלה שלך, נוגעת בסוגייה, מה מייחד את הקונים הלא-חיפאים. נקרא להם כעת 'תל-אביבים'. הכוונה לאלה שזיהו ב-15 השנים האחרונות כי לחיפה אין עתודות בנייה גדולות ו-80% מהנכסים בעיר, הם במבנים ישנים. קבל דוגמא: מי שהשקיע בשנת 2004 בקניית דירה בהדר, שילם 250 אלף שקל בערך. בתוך שנתיים-שלוש המחיר קפץ לכ-400 אלף שקל, כאשר ראש העירייה החליט להשקיע בעיר ובהדר. המשקיעים עתו על העיר ודירות נמכרו כמו גרעינים. בשנת 2012, המחיר קפץ לסכום של קרוב לחצי מיליון שקל וכיום, דירה כזו שווה 950 אלף שקל".
יש מצב שעליית המחירים בחיפה מיצתה את עצמה?
בן-יהודה: "לפי רמות המחירים, שכונות כמו בת גלים והסביבה מיצו את עצמן לשלב זה, בעיקר אם נתייחס למשקיעים בזכות העובדה שרוכשים מחוץ לעיר השקיעו הון וקנו כאן בניינים שלמים והרבה דירות, יש כאלה שצופים עתיד לאזור ולכן לא מציעים את הנכסים למכירה. עבור החיפאים, השכונה הזו ושכונות החוף כדוגמת שפרינצק ונווה דוד שער עליה קרית אליעזר והסביבה מאופיינות כפוטנציאל עתידי בגלל תוכנית לפינוי בינוי. אומנם זה לא הכרמל, אבל המשקיעים מתעלמים משאר המאפיינים של 'השכונה' כמו טייסים – מסתכלים רק על שעוני הניווט "המספרים". נכון לעכשיו שוק הדירות בחיפה שידרג את עצמו יפה מאוד. עם זאתף ביום שבעיר שלנו תקום מרינה כל התוכניות יתחילו להתממש. זהו סוד כלוא ולא עוד הרבה זמן. אין ספק שכאשר הדחפור הראשון יעלה על השטח, יהיו כאלה שירגישו תחושת חמיצות, אבל יהיו לא מעט אנשים מאושרים. לכל תקופה יש את המחירים שלה. ועם נתייחס לכלל הנכסים בכל שכונות בחיפה יש לציין שהעסקים כרגיל. חיפה עוד לא מיצתה את עצמה."
מה אתה ממליץ לרוכשים חדשים?
בן יהודה: לפני שאתם יוצאים לחפש נכס תעשו בדק בית, לבדוק תחילה אם הבנק מאשר לכם קבלת משכנתא על פי הצרכים שלכם (אישור עקרוני ראשוני ). תבדקו כמה הון עצמי יש ברשותכם, חשוב שתתאימו את הרכישה על פי הכסף הקיים ורצוי להתמקד באזור מגורים שאתם מעוניינים ולהתאים את התקציב לאזור. בנוסף, חשוב לרכז את כל הפרמטרים הנדרשים לכם על גבי רשימה מסודרת ולהתייעץ עם מתווכים. בסוף מתווך הוא כלי טוב עבורכם למיצוי השטח וההכוונה שלו עוזרת מאוד.
צילום: ניקיטה שלומוב
