תמ"א בכרמל הוותיק ובכבביר: המלצה להגביל את הבנייה

דוח מיוחד של משרד מהנדס העיר חיפה על תוספת הבנייה הצפויה בשכונת הכרמל הוותיק ובשכונת כבביר ממליץ להגביל בהן את הבנייה מכוח תמ"א 38 ל-15 יחידות דיור לדונם, להקים בית ספר יסודי נוסף באזור ולפתוח ארבע כיתות גן חדשות בקומות הקרקע של פרויקטים יזמיים. יישום ההמלצות אמור להגביל מעט את תוספת הבנייה ולתת מענה מסוים לכ-1,200 הדירות הצפויות לפי הדוח להתווסף לשתי שכונות אלה בעשור הקרוב.

הדוח שיוצג מחר (שני) בישיבת ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון – חיפה סוקר את מספר הדירות שצפוי להתווסף בכל אחת משתי השכונות ביחס למספר הקיים ומצביע על פתרונות בתחומי התשתיות שאמורים לתת מענה לתוספת. שתי השכונות נכללות בשני אזורים סטטיסטיים – אזור סטטיסטי 525 ואזור סטטיסטי 527. באזור הסטטיסטי הראשון נכללים רחובות הכרמל הוותיק, ובהם קלר, שדרות יצחק, שדרות הצבי, הצופים, פינסקי, כלניות, ניצנים, סמדר, הדסים, ספרון, הוורדים, רימונים והתור, ורחובות מזרח כבביר, ובהם קדימה והחלק המזרחי של כבירים ורענן. האזור הסטטיסטי השני כולל את רחובות מערב כבביר, ובהם החלק המערבי של כבירים ורענן, עודה נדה, אל מהדי, לבונה ומור.

לפי הדוח, בכרמל הוותיק ובמזרח כבביר קיימות 1,818 דירות בכ-340 מבנים, לאחר תוספת של 20 דירות מכוח תמ"א 38, אך באזור זה נמצאות בהליכי רישוי בקשות ל-240 דירות נוספות מכוח התמ"א, כך שבטווח הקרוב תסתכם התוספת ב-260 דירות המהוות תוספת של 14 אחוז למספר הדירות הקיימות. הדוח מזכיר כי התוספת מתקרבת למיצוי תוספת 20 האחוזים שעליה הצביע כאפשרית מסמך המדיניות לתמ"א 38 שאישרה מועצת העיר במאי 2016.

"בעת הכנת מסמך המדיניות הובהר כי לתוספת יחידות דיור של עד 20 אחוז ממספר יחידות הדיור הקיימות יש מענה בתשתיות הקיימות, ואם מגמת גידול זו תמשיך נדרש יהיה לבצע הערכת היקף מימוש לעשור הקרוב, עד לשנת 2030, על מנת לבחון את המענה הפרוגרמתי הנדרש והאפשרי תוך קביעת מגבלות נדרשות בהתאמה", נכתב בדוח על הרקע להכנתו.

בדוח הוצגה הערכה שלפיה עד לשנת 2030 יבוצעו פרויקטי תמ"א 38 ב-168 מבנים נוספים בכרמל הוותיק ובמזרח כבביר (מחצית מהמבנים הקיימים), וכך תתקבל תוספת של 1,008 דירות חדשות לאזור המהווה גידול 55 אחוז למספר הקיים, והאזור יכלול 2,826 דירות.

באשר למערב כבביר, שבו קיימות 873 דירות, מזכיר הדוח כי בשכונה אושרה באוקטובר 2012 תוכנית לתוספת של 400 דירות חדשות וצופה שמספר הדירות בשני האזורים הסטטיסטיים יחדיו – הכרמל הוותיק וכבביר בשלמותה – יסתכם ב-3,900 בשנת 2030, וזאת לאחר תוספת של 1,200 דירות המהוות גידול של 44 אחוז ביחס למספר הדירות הקיים.

בדוח מצוין גם כי בחלק התחתון של כבביר – ברחובות מור ולבונה – קיימים 14 בנייני מגורים שנבנו בשנות ה-90 ואינם זכאים לתמריצי תמ"א 38, אשר חלה רק על מבנים שהוקמו לפני 1980. לעומת זאת, בחלק הוותיק של כבביר קיימות שתי בקשות לתוספת של 24 דירות מכוח תמ"א 38.

רחוב עודה נדה

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

בדוח צוין כי שני האזורים הסטטיסטיים מהווים יחידה אחת מבחינת צורכי הציבור שמשרתים את כלל יחידות הדיור בתחומם. בהמלצה להגביל את הבנייה מכוח תמ"א ל-15 יחידות דיור לדונם צוין בפרק המסקנות וההמלצות בדוח: "מניתוח הבקשות להיתרי בנייה באזור עולה כי במרבית הבקשות להריסת בניין ולבנייתו מחדש היחס המוצע בין מספר הדירות הקיים לחדש (המכפיל) נע בין 1:2 ל-1:2.5. נתוני דוח זה, אשר מראים כי הגידול באזור (במסגרת הבקשות שב'צנרת') עומד כבר כיום על תוספת של 14 אחוז, מחייבים לבחון את מספר יחידות הדיור המבוקשות בשקלול נתונים נוסף מעבר למה שנקבע במסמך המדיניות התקף, שמציע חלוקה של השטח העיקרי ל-80 מ"ר. לאור זאת מוצע לבחון את מספר יחידות הדיור גם בהיבט של היחס בין מספר יחידות הדיור הקיימות למספר יחידות הדיור המבוקשות וכן בהתייחס לגודל המגרש. מחד, על הבקשה להיות בת מימוש, ומאידך שלא תוצע בה צפיפות חריגה לאזור. לכן מוצע בשלב זה, טרם עדכון מסמך המדיניות או הכנת תוכנית בניין עיר חדשה, כי בבקשות עתידיות שיוגשו באזורים הסטטיסטיים הכלולים בדוח זה סך כל יחידות הדיור במגרש לא יעלה על 15 יחידות דיור לדונם".

בתחום מבני החינוך נכתב בדוח באשר לצורך בהקמת בית ספר יסודי חדש: "בתי הספר באזור מלאים ויכולים לקלוט מספר קטן מאוד של תלמידים נוספים. יש לבחון אפשרות לתוספת כיתות בבתי הספר הקיימים, אך לאור ההתחדשות העירונית בכל הכרמל נדרש לאתר אתר לבניין ציבורי להקמת בית ספר יסודי נוסף באזור הכרמל".

באשר לבתי ספר על יסודיים צוין בדוח כי בית הספר חוגים החדש יוכל לקלוט עוד מספר קטן בלבד של תלמידים מהאזור שנסקר בדוח, "שכן יש לזכור כי בית הספר אמור לקלוט תלמידים גם מהשכונות מסביב שגם בהן יש בקשות רבות לתמ"א 38 הכוללות תוספות יחידות דיור".

בניגוד להמלצתו לתגבר את מערך בתי הספר היסודיים, הדוח נמנע מלהמליץ על הקמת בית ספר על יסודי חדש באזור. לעומת זאת המליץ הדוח להקים באזור ארבע כיתות גן חדשות, ובהקשר זה נכתב בו כי "יש אמנם אתרי בנייני ציבור אחדים פנויים באזור, אך העדיפות היא לבניית כיתות גן בקומות קרקע של פרויקטים יזמיים. יש לדרוש שטח בנוי בקומות הקרקע של פרויקטים יזמיים לטובת גני ילדים, כדי שיהיה מענה לתוספת יחידות הדיור במסגרת פרויקטים יזמיים, לרבות תמ"א 38".

בתחום התחבורה מצביע פרק המסקנות וההמלצות בדוח על הקונקרטיות התכנונית של התוכנית המאושרת לסלילת כביש כבביר-נוה דוד, ש"קיים כבר תכנון מוכן לביצועה בטווח הקרוב, והצפי הוא שביצוע הדרך החדשה יקטין את כמות התנועה העוברת ברחוב פינסקי". למרות תיאור יתרונותיה של התוכנית, אין בדוח מועד מוגדר לביצועה והוא גם לא כולל הפניה למקורות תקציביים מאושרים שיאפשרו זאת.

עם זאת, למרות הפתרונות החלקיים שמוצעים בו מתאר הדוח מהלכים עירוניים שנועדו לתת מענה מקיף במישור הכלל עירוני לתוספת הבנייה מכוח התמ"א: "מינהל ההנדסה עורך בימים אלה בדיקות מקיפות של מצב הבקשות מכוח תמ"א 38 בכל השכונות, בדגש על השכונות שבהן יש ריבוי בקשות ובנייה מכוח התמ"א. במסגרת הבדיקות נסקר מצאי שימושי ציבור קיימים מול הצרכים העתידיים הנדרשים בעקבות מגמת הגידול במספר יחידות הדיור בשכונות, וכן נערכות בחינות תחבורתיות. בהתאם לתוצאות הבחינה המקיפה נערכת העירייה לעדכון מדיניותה ביחס לתמ"א 38, בהיבטי זכויות בנייה, צפיפות, תקן חניה ועוד, ביחס לבקשות חדשות שיוגשו בעתיד מכוח התמ"א תוך קביעת הוראות מעבר, כך שיובטח מענה ראוי לתשתיות עבור הדירות שיתווספו".

העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה