ביום רביעי תדון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית חיפה במסמך מדיניות עירונית חדש לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38.
המסמך, שאותו ערך האגף לתכנון עיר במינהל ההנדסה בשיתוף עם האגף לתכנון דרכים תנועה ונוף, עם אגף הנכסים, עם אגף הרישוי ועם השירות המשפטי של העירייה, מורכב משני חלקים: החלק הראשון כולל הוראות והנחיות, מפת האזורים למימוש תמריצי התמ"א וטבלאות האזורים, והחלק השני כולל הוראות והנחיות נוספות ונספחים.
בדברי הרקע להכנת המסמך נכתב כי תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה על ידי הממשלה בשנת 2005 במטרה לאפשר חיזוק של מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני 1 בינואר 1980 מפני רעידות אדמה. במהלך השנים אושרו שינויים ותיקונים לתוכנית, שהאחרון שבהם היה תיקון 3א' שאושר בדצמבר 2016 ובמסגרתו הותאמו היקפי התמריצים שניתן לאשר במסלול הריסה ובנייה מחדש. בתיקון זה הורחבה סמכותה של הוועדה המקומית, והיא רשאית להתחשב בהוראות של תוכנית כוללנית או של תוכנית שרק הוחלט להפקידה או במסמכי מדיניות שאושרו על ידה.
עוד נכתב כי במאי 2016, כחצי שנה לפני אישורו של תיקון 3א', אישרה מליאת הועדה המקומית מסמך מדיניות עירוני לבחינת בקשות מכוח תמ"א 38, שבמסגרתו נקבע היקף הזכויות מכוח התמ"א על בסיס הזכויות המאושרות לפי תב"ע (תוכנית בניין עיר) ולא לפי המבנה הקיים בפועל כפי שנקבע בתיקון 3א'. בפועל, מאז אישור התיקון נבחנות ומאושרות הבקשות בהתאם להוראות התיקון.
בדברי הרקע צוין כי בדיונים במסמך המדיניות טרם אישורו הובהר כי שכונותיה של חיפה יכולות לשאת גידול של 20 אחוז במספר יחידות הדיור מעבר למספר הקיים תוך הישענות על התשתיות הקיימות, וכי סמוך לעת הקרבה ל-20 האחוזים הללו תערוך העירייה בחינה מחודשת של מספר יחידות הדיור המתווספות מול מצאי שטחי הציבור והתשתיות והאפשרות להגדלתם, ובהתאם לתוצאות הבחינה יעודכן מסמך המדיניות.
במרץ 2019 אושרה תוכנית המתאר החדשה של חיפה, שקבעה כי ברוב השטח המיועד למגורים תותר תוספת של עד 50 אחוז מהיקף הזכויות המאושרות וגובה בנייה של עד שבע קומות בכפוף להכנת תב"ע. מאז אישור מסמך המדיניות ב-2016, כך טוענת העירייה, חלה עלייה במספר הבקשות, בעיקר בשכונות הכרמל הוותיקות, בנוה שאנן הוותיקה, בבת גלים, ברוממה הישנה ובקרית חיים מזרחית. כמו כן חלו מאז שינויים משמעותיים כמו תיקון 3א' לתמ"א 38, אישור תוכנית המתאר ואישור תקן חניה ארצי חדש והנחיות מרחביות, אשר מחייבות בבקשות להיתר.
העירייה ערכה בחינה מקיפה של המצב הנוכחי בשכונות הללו, שסקרה את מספר הבקשות הקיימות ואת מספר יחידות הדיור שעשוי להתווסף במסגרתן. תוצאות הבחינה הזו מצביעות על תוספת משמעותית של יחידות דיור בבקשות אלו ביחס למספר יחידות הדיור הקיים היום. לדברי העירייה, בשכונות הכרמל ובבת גלים מדובר בשיעור גידול של כ-19 אחוז, ובנוה שאנן, ברוממה הישנה ובקרית חיים מזרחית מדובר בשיעור גידול של 11-8 אחוז.
במקביל לבחינה נערכו הערכה ותחזית עתידית של המשך אותה המגמה עד לשנת 2030. תחזית זו מציגה מצב שלפיו אם כ-50 אחוז מהמבנים שטרם מימשו תמ"א 38 יבקשו לממש את זכותם לפי מסמך מדיניות התקף היום, הרי ששיעור הגידול בשכונות הכרמל הוותיקות יגיע לכ-60 אחוז, בנוה שאנן לכ-45 אחוז, בבת גלים לכ-52 אחוז, בקרית חיים מזרחית לכ-40 אחוז וברוממה הישנה לכ-30 אחוז. הגידול העתידי נבדק מול מצאי שטחי הציבור הקיימים, האפשרויות העתידיות להגדלתם ותוספת שטחי ציבור חדשים במסגרת פרויקטים חדשים.
במקביל נערכה גם בחינה תחבורתית של מצאי החניה ורמות השירות בתוך השכונות ולאורך צירים ראשיים, ונמצא כי כבר היום בשעות השיא רמת השירות אינה גבוהה, ובחלק מהשכונות הזמן הנדרש ליציאה מהשכונה הוא ארוך באופן יחסי. תוצאות הבחינות, כך אומרים בעירייה, מחייבות עדכון של מסמך המדיניות.
רוצים להישאר מעודכנים?
מסמך המדיניות החדש מכוון ומבחין בין אזורים שונים בעיר ובהתאם לתכנון הכוללני של העיר ברמות העצמה שונות. במסמך מושם דגש על אבחנה בין אזורים המיועדים לפיתוח אינטנסיבי בעלי יתרונות תחבורתיים לבין אזורי מגורים שקטים ורחובות צרים. אבחנה זו נעשית בכלים של עידוד ותגבור זכויות באזורים המתאימים לכך, והקלה בדרישות באזורים שבהם לא ניתן להעצים את הבנייה.
במסגרת מסמך המדיניות המעודכן חולקה העיר לאזורי מימוש תמריצי תמ"א 38 ונקבעו כללים לכל אזור. האזורים חולקו לתתי מתחמים, ובכל תת מתחם נקבעו התמריצים האפשריים, התנאים והנחיות התכנון התואמות את תפישת התכנון באזור. נוסף על כך, לאזורים ולתתי המתחמים הוגדרו האזורים המיועדים להתחדשות עירונית, שבהם נקבעו הנחיות בהתאמה.
לפי המסמך, בהריסה ובנייה מחדש ניתן לנצל את תמריצי התמ"א ככל שעומדים בנפחים כפי שהוגדרו לכל תת מתחם. אם מספר הקומות המירבי כפי שנקבע בתת המתחם הוא גדול ממספר הקומות האפשרי מתוקף התב"ע התקפה פלוס מספר הקומות מכוח התמ"א, ניתן לאפשר את מספר הקומות המירבי בכפוף לפרסום הקלה כחוק לתוספת הקומות.
באזורים מסוימים, במטרה לאפשר לרוב המבנים לעבור חיזוק במסגרת מגבלת התשתיות הכללית, תעודד הוועדה המקומית מסלול דיירים, שבמסגרתו יוכלו הדיירים לחזק את דירותיהם במימון הדירות שיתווספו למבנה, ובכך יתאפשר מימון כלכלי של הפרויקט. מסלול זה יזכה לתמיכה ולליווי של גורמים שייוחדו לכך בעירייה או של גוף שימונה לכך מטעם העירייה.
בשכונות הוותיקות, במתחמים ובמבנים לשימור ובמבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי ניתן יהיה לממש את תמריצי התמ"א ככל שאינם פוגעים במרקם, במתחם ובמבנה, ובכפוף להנחיות של מסמך המדיניות.
לאחר הדיון במליאת הוועדה המקומית יפורסם המסמך במלואו ותינתן ארכה לציבור לצורך התייחסות. בתום הארכה יגובש המסמך תוך התייחסות להערות שיתקבלו והוא יובא לדיון בפני מליאת הוועדה לצורך אישורו.
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
