בשבועיים האחרונים נרשמו פגיעות ישירות במבנים ברחבי הארץ, ובהן בניין מגורים בשכונת נוה שאנן ופגיעות במשרדים בעיר התחתית. לצד הנזק הפיזי, בעלי הנכסים מתחילים להבין שההשלכות הכלכליות והמשפטיות רחבות ומשמעותיות לא פחות.
מי שמחזיק דירה להשקעה ונשען על שכר הדירה החודשי לצורך החזר משכנתה, מוצא את עצמו פתאום בלי הכנסה, עם דירה הרוסה, ובעיקר עם בעיה קשה מול רשויות המס והבנק. הבעיה מתחילה כשמבינים מה החוק מגדיר כ"דירת מגורים". למשל, לצורך קבלת פטור ממס שבח, הדירה חייבת להיות ראויה למגורים ביום המכירה. אם היא נהרסה כתוצאה מירי, גם אם היא שימשה להשכרה במשך שנים רבות, היא עלולה שלא להיחשב עוד כ"דירת מגורים מזכה", והבעלים יחויב במס שבח מלא.
גם במע"מ יש בעיה. החוק פוטר מהשכרת דירת מגורים, אך אם הדירה איננה ראויה למגורים בפועל, הפטור אינו חל. כלומר כל תשלום שיתקבל בגין הנכס עלול להיחשב כהכנסה חייבת במע"מ. כך גם לגבי המסלול המופחת של עשרה אחוזי מס לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה – הוא רלוונטי רק אם יש השכרה בפועל של דירת מגורים. אם הדירה הרוסה ואינה מושכרת, הפטור פשוט לא חל.
ומה באשר לביטוח? כמעט כל פוליסות ביטוח מבנה ותכולה בישראל מחריגות נזקי מלחמה. כלומר, גם אם הדירה בוטחה כראוי, רוב הסיכויים שהביטוח לא יכסה את הנזק במקרה של פגיעה מרקטה. בעלי משרדים באזור העיר התחתית למשל גילו שגם הציוד במשרד, המחשבים, הריהוט והמסמכים לא מכוסים, שכן לא נרכש ביטוח ייעודי למקרה של לחימה, שהוא חריג ויקר מאוד.
רוצים להישאר מעודכנים?
על פי חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, קיימת אפשרות לפיצוי מהמדינה בגין נזקים ישירים (כמו פגיעה מרקטה). עם זאת, הפיצוי אינו אוטומטי, ויש להגיש תביעה מסודרת עם תיעוד; הפיצוי ניתן על נזקי מבנה ותכולה בלבד, ולא על אובדן הכנסה או תשלום משכנתה; והוא מגיע לרוב רק לאחר חודשים ורק לאחר הליך בירוקרטי לא פשוט.
נכון ליוני 2025, טרם פורסמו תקנות מסודרות או נוהל פיצוי ייעודי למבצע עם כלביא. הניסיון ממבצעים קודמים, כמו צוק איתן וחרבות ברזל, מראה שלרוב נדרש זמן רב עד להתבהרות הכללים והתחלת התשלומים.
בעל נכס שנפגע גם נדרש להמשיך לשלם את המשכנתה כסדרה, אפילו אם הדירה נהרסה ואין לו הכנסה מהשכרה. הבנקים אינם מקפיאים תשלומים באופן אוטומטי, אך לעתים ניתן לקבל גרייס זמני או דחייה אם פונים אליהם מבעוד מועד. לכן מומלץ לפנות לבנק עם תיעוד הנזק, עם אישורים מהרשויות (למשל מהעירייה או ממס רכוש) ועם בקשה מסודרת לדחייה זמנית או להתאמה של ההחזר החודשי.
אז מה אפשר לעשות?
1. לא למהר למכור דירה שניזוקה, שכן במצב כזה עשויים לאבד את הפטורים ממס שבח.
2. לשמור תיעוד מלא של הנזק, כולל תמונות, חוות דעת שמאי, תכתובות עם שוכרים וכל ראיה אחרת.
3. לפנות לרואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין לפני כל פעולה, בין אם זו תביעה, שיקום, מכירה או השכרה.
מי שיפעל בפזיזות עלול לגלות שהוא גם איבד נכס, גם שילם מס מיותר וגם לא קיבל פיצוי. דווקא עכשיו, כשהלחץ בשיאו, נדרש שיקול דעת ומקצוענות.
* הכותב הוא רואה חשבון ומשפטן, שותף בכיר בחברת קופרברג רבין ושות' וחבר ברשת אליוט גלובל
א.ל.
אם עיריה וממשלה לא עוזרים,
אולי נפנה לטראמפ.
ראו כמה רוצה לעזור לנתניהו