שנת 2021 הסתכמה בעלייה מטורפת במחירי הדירות בישראל בשיעור ממוצע של 10 אחוז. שוק הדיור בישראל (או שמא נאמר "בועה") מתנהל ללא כל היגיון כלכלי, הפוך לחלוטין להיגיון. מצד אחד, אכן הביקוש לדירות רק גובר והולך, במיוחד בגוש דן ובאזור המרכז, ומצוקת הדיור מתרחבת אף היא. מבחינה זו, חוקי ההיצע והביקוש פועלים את פעולתם וגורמים לעלייה מתמדת במחיר הדירות.
ואולם, בעת ובעונה אחת מתרחש תהליך הפוך – העלייה המתמדת במחירי הדיור מרחיקה עוד ועוד זוגות צעירים ורווקים המשוועים לדירה משלהם אך אינם יכולים אפילו לחלום לעמוד במחירה – לא כעת וגם לא בעתיד הנראה לעין.
הנה אפוא הוכחה לאבסורד של עידן שוק הדיור החופשי: ביקוש רב והיצע נמוך גורמים לעלייה חדה במחיר, אבל העלייה כה חדה עד שהמבקשים מתייאשים ומפסיקים לחפש… אלא שבניגוד למוצרי צריכה אחרים, שם ירידה בביקוש גורמת לירידה במחיר, בשוק הנדל"ן המגמה לעולם אינה מתהפכת.
לא תוכניות ממשלתיות לדיור בר השגה, לא הגרלות של דיור מסובסד, לא פטור ממע"מ, אפילו לא הפשרת קרקעות מסיבית – דבר לא הועיל. מחירי הדיור רק עולים ועולים, והחלום לדירה רק מתרחק והולך.
לו המחירים היו עולים רק באזור הגרעין הקשה של הביקוש – קרי מדינת תל אביב ואזור המרכז – ניחא. יכולנו פשוט לומר למיואשים: "יש חיים גם מחוץ למדינת תל אביב". אבל גם באזורים המרוחקים יותר, ואף באזורי הפריפריה ממש – גם שם המחירים רק עולים (אם כי עדיין נמוכים מן המרכז בפער ניכר). למעשה, מלבד בנגב וביו"ש ואולי בגליל העליון ובגולן, כל מדינת ישראל היא אזור ביקוש אחד גדול…
גם אצלנו, בחיפה, המצב דומה. מחיר דירה ממוצעת אמנם רחוק מאוד ממחיר דירה דומה בתל אביב ובירושלים, אך הוא גבוה דיו עבור מרבית הזוגות הצעירים החיים בעיר או מבקשים לחיות בה, בוודאי כשמדובר בשכונות המבוקשות של הכרמל. אם אינם הייטקיסטים המשתכרים 30-25 אלף שקלים בחודש, אלא שכירים המרוויחים משכורות ממוצעות פחות או יותר ואין להם הון עצמי של רבע מיליון שקלים לפחות – סביר להניח כי יתקשו מאוד לרכוש דירה בעיר. על דירה חדשה אין בכלל מה לדבר.
בניגוד לתל אביב, בחיפה לא חסרות דירות פנויות למגורים. הערכות שונות מדברות על לכל הפחות מאות אם לא אלפי דירות ישנות וריקות. חלקן נטושות כבר שנים רבות ואינן ראויות למגורים, אבל רבות-רבות הן דירות במצב טוב ואף מצוין, שבעליהן הזקנים נפטרו בשנים האחרונות ואיש לא אכלס אותן מאז. לפעמים היורשים עצמם מבוגרים ואין להם לא כוח ולא סבלנות להתעסק במכירה או באכלוס. לפעמים, הם לא חיים כלל בעיר וסבורים שהדירה הישנה והמוזנחת אינה שווה את המאמץ למצוא לה קונה.
ולפעמים זה דווקא בכוונה. לא אחת, בעלים של דירות ריקות בשכונות ותיקות ירשו אותן או קנו אותן להשקעה במחיר נמוך ובמכוון אינם מוציאים אותן לשוק ומעדיפים פשוט לחכות. הם מביטים בגרפים הארציים, רואים את העלייה המתמדת במחירי הדירות, ומשוכנעים שאם רק יחכו עוד קצת – כמה חודשים או שנה או שנתיים – יעשו "קופה"… וכך שוכבות להן בעיר דירות טובות ומבוקשות, ריקות לגמרי.
רוצים להישאר מעודכנים?
במדינת ישראל אין כל חובה לאכלס דירה. אדם שבבעלותו דירה ריקה שאיש אינו מתגורר בה, אינו מחויב בדבר. נהפוך הוא. בנסיבות מסוימות הוא אף רשאי לקבל פטור מארנונה על אותה דירה לתקופה ממושכת.
עיר שיש בה עודף גדול מדי של דירות רפאים היא עיר שקופאת במקום. ללא אכלוס דירות ישנות במשפחות חדשות השכונה מתרוקנת ומזדקנת והעיר שוקעת.
העירייה מתגאה במספר הגדול של תוכניות התחדשות עירונית שהיא מקדמת לשנים הקרובות, בעיקר בשכונות החוף. התחדשות עירונית היא דבר נפלא וחשוב מאוד. אבל זהו גם תהליך ארוך ומסורבל, שאורך שנים רבות ובסופו מוצעות למכירה דירות חדשות במחירים גבוהים למדי ושוב קיים סיכוי שרבים לא יוכלו כלל לעמוד בהם. זהו אפוא פתרון טוב אך לא מספק.
במקביל, חובה למצוא דרכים יצירתיות לעודד את אכלוסן של מאות הדירות הניצבות ריקות בשכונות רבות בעיר, כל עוד מחירן אינו בשמיים. בכך גם יסייעו ולו חלקית בפתרון משבר הדיור וגם יסייעו בהחייאת שכונות ותיקות והצערתן.
עוזי ינמלא
האם יש לך רשימה של מאות\אלפי דירות רפאים בחיפה?