"תמ"א 38, שאושרה על ידי הממשלה בשנת 2005 כתכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בישראל כנגד רעידות אדמה, באה לעולם כאוסף הוראות יבש. אבל בפועל, זוהי תכנית חברתית ממדרגה ראשונה, המאפשרת לכוחות השוק לשנות מבחינה חברתית את האופי של שכונות בכרמל, ובכך גורמת להתחדשות עירונית". לסימונה סורין, שותפה בחברת הייזום והבנייה "עשת סורין", יש את היכולת הנדירה להיערך מראש כראוי, לקוני הדירות שעדיין לא פגשו אותה. היא בעלת השכלה ותואר של אדריכלית בוגרת הטכניון, יש לה נסיון בבנייה למגורים בחיפה מזה 40 שנה, כולל התנסות עשירה בבנייה קולקטיבית והיא שותפה של המהנדס עוזר עשת.
"לדעתי, מקבלי ההחלטות כבר מבינים שזהו כלי חברתי ממדרגה ראשונה", מסבירה סורין, "רשויות התכנון כללו בתוך תמ"א 38 אוסף הוראות יבש, העוסק באלמנטים כדוגמת חיזוק המבנה, סגירת קומה מפולשת, אפשרות להוספת קומות, הוספת ממ"ד ומעלית.
"תמ"א 38 היא תכנית חברתית והיא הסיבה כיום להעלאת ערך הדירות של אוכלוסייה מבוגרת ולא עשירה, שנתקעה עם דירות ישנות באיזורים הטובים של חיפה"
"אבל בפועל זוהי תכנית חברתית הנותנת מענה מדהים לצרכי השוק. תוכנית חיה ונושמת. התמ"א היא הסיבה כיום להעלאת ערך הדירות של אוכלוסייה מבוגרת ולא עשירה, שנתקעה עם דירות ישנות באיזורים הטובים של חיפה. חלקם קנו דירות בשנות ה-70 וה-80 ויהיה מי שיגדיר אותם כחיפה האדומה דאז. קיבלנו הזדמנות נדירה המאפשרת להם לשפר את מצב הדירות שלהם, עד כדי אפשרות להמשיך להתגורר בהם. רובן דירות ממוצעות ללא חנייה או מעלית, כמובן ללא ממ"ד או מרפסת במבנים של 3 קומות מעל קומת עמודים".
איך היית מאפיינת את קהל הרוכשים?
סימונה סורין: "אני מזהירה מראש שזה עשוי לשעשע אותך. את רוב הדירות שאנו בונים במסגרת החברה שלנו, אנו מתכננים עבור אוכלוסייה אותה ניתן להכניס תחת הקטגוריה של ‘פליטי דניה’. יש להם את היכולת הכספית המתאימה ודירותיהם הקיימות כבר אינן נותנות מענה לצרכים שלהם. יותר מידי מדרגות, יותר מדי שטח, יותר מידי גינות לטפל, תלות ברכב".
יש שינוי בחלקם של רוכשי הדירות בקרב הצעירים?
סימונה סורין: "להתרשמותי, המדיניות המוניטרית של השנים האחרונות, מוציאה את הזוגות הצעירים ואפילו משפרי דיור בפעם הראשונה, ממעגל מחפשי הדירות בכרמל. גם כאשר מדובר בשכונות עממיות יחסית. זה גם תוצאת המדיניות של שר האוצר שמצהיר על סיוע לזכאים, או פרוייקטים של מחיר למשתכן. קיימת בעייה אמיתית של מימון לרכישת דירה".
רחוב נחשון 6 אחרי תמא 38
רוצים להישאר מעודכנים?
במה זה מתבטא?
סימונה סורין: "קח כדוגמא זוג צעיר עם שתי משכורות שברשותו דירה ששווה 1.1 או אפילו 1.5 מיליון שקל. הוא מתכנן להתקדם לדירה של 1.5 עד 2 מיליון. בשביל לקבל את המשכנתא, הזוג נאלץ להתמודד עם סך של דרישות ולחצים המרחיקים אותם מהמטרה. זו כבר לא דירה ראשונה. מתן הקלות לרוכשי דירות בעפולה אינו מסייע לזוגות צעירים בערים מבוקשות. בנוסף, משרד האוצר דוחף פרוייקטים של דיור למשתכן ומרחיק את הקונים החלשים יותר שרכשו עד כה דירות עד לסכום של מיליון שקל. בכך, נפגמת על ידי הממשלה, השרשרת של רוכשי הדירות. ככל שהעניין הזה נמשך זמן רב יותר, כך המצב מחמיר. כבר לא ניתן לתקן זאת בקלות.
מה החשיבות של ליווי כלכלי צמוד?
עוזר עשת: "זה החל בגלל חוסר היכולת או הרצון של הבנקים להעניק ליווי בנקאי לפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק. החברה שלנו, ‘עשת סורין’ מעניקה פתרון ייחודי למימון באמצעות הון עצמי. בכך אנו מייתרים את הצורך בפנייה לגורמים זרים, אשר בדרך כלל משעבדים את הפרויקט לטובתם ואין להם כל מעורבות או עניין אישי בהצלחתו".
מה התכנון שאתם מציעים לרוכשים?
עוזר עשת: "אנו מתכננים ובונים דירות ברמה גבוהה, עם אפס מדרגות וחנייה . אתה יכול לקרוא לכך דירות בפריים לוקיישן, היות ורוב המבנים הזמינים כיום עבור פרוייקטים של התחדשות עירונית בחיפה, נמצאים בשכונות הוותיקות". ומשתדלים שיהיו מבנים יפים ויחודיים.
מהי הדרך הטובה להתמודד עם דרישות מתנגשות בין דיירים?
סימונה סורין: "התהליך של יצירת הסכמה לתמ"א 38 בתוך בית משותף, הוא תהליך מורכב וארוך. יש כאן לא מעט פסיכולוגיה. אבל זו המומחיות הייחודית שיש לחברה שלנו מתחום ארגון קבוצות רכישה".
ומה עם עבודת התכנון מול הרשויות?
עוזר עשת: "גם היכולות התכנוניות, היצירתיות והיכולת לצאת מגבולות הריבוע של אדריכלית החברה והשותפה סימונה סורין תורמים רבות. היא מטפלת ומלווה את הפרויקט באופן אישי. יש לנו נסיון של עשרות שנים גם בנושא הרישוי מול עיריית חיפה וגורמים נוספים. אי אפשר להתקדם בתכנון ובביצוע, ללא ליווי הנדסי צמוד לאורך הפרויקט, בעיקר בגלל ריבוי "הפתעות" המתגלות לאורך תהליך הבנייה וכאן בא לכדי ביטוי הנסיון שלי כמהנדס".
לסיום, תני טיפ מהשטח למקבלי ההחלטות ברשויות.
סימונה סורין: "אנו עוסקים לא מעט במתן פתרונות חנייה. מבחינת העירייה, הבניין הבודד צריך לתת את הפתרון, אבל במקום כמו ציר מוריה, אמורה להיות קיימת תחבורה ציבורית טובה וגם חנייה ציבורית שנותנת מענה גם למסחר. לא חייבים להקשות וצריכים לשחרר חסמים. גם בשכונות המרוחקות יותר, צריך לתת פיתרון חלקי לחנייה ציבורית, כדי שדיירים לא יתעקשו על מקום חנייה שני, למקרה שבו הבת תבוא לבקר אותם ביום שבת".
מה היית ממליצה במקרה שכזה?
סימונה סורין: "לפתח פתרונות שיעניקו מענה לאוסף של דירות מגורים. חנייה ציבורית גדולה, מתחת לכיכרות, מתחת לגנים, או כופר חנייה בעלות סבירה, יכולים לתת מענה הולם.
הרשויות צריכות לגלות יוזמה. אי אפשר לזרוק הכל על יזם התמ"א ולצפות שהוא תמיד יתמודד נקודתית".
"הרשויות צריכות לפתח פתרונות לאוסף של דירות מגורים. חנייה ציבורית גדולה, מתחת לכיכרות, או מתחת לגנים. אי אפשר לזרוק הכל על יזם התמ"א"
