לפני כחודש התקבלה החלטה בוועדת המשנה לתכנון ובנייה שלפיה התמורות במתחמים שנועדו לפינוי-בינוי יוגבלו ל־12.5 מ”ר בלבד, כלומר דיירים שביתם ייהרס יקבלו בעתיד דירה הגדולה ב־12.5 מ”ר מהדירה שאותה הם מסרו.
החלטה זו עולה בקנה אחד עם החלטות דומות שהתקבלו בערים אחרות בישראל. צעדים אלה נועדו להסדיר את ההתחדשות העירונית, לספק בהירות ליזמים ולצמצם עבורם את חוסר הוודאות לפני שהם מתחילים בעבודה על פרויקט. ההחלטה מציבה את היזמים גם במקום שבו הדיירים לא יוכלו לסחוט מהם עוד ועוד מטרים לדירה העתידית, שכן המגבלה היא ברורה.
הבעיה העיקרית היא בכך שלא ברור מתי ייכנס האישור האמור לתוקף ומה יהיה עתידם של פרויקטים במתחמים שכבר הוצגו לבעלי הדירות, נערכו לגביהם כנסים והיזמים כבר הגיעו בהם להסכמות עם בעלי הנכסים על תמורות גבוהות יותר, שמגיעות בדרך כלל ל־25 מ”ר. ביום שלישי התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאחר דיון שהתקיים בה הוסכם שבכל הפרוקטים שבהם הובטחו תמורות לדיירים שהן גבוהות מההגבלות החדשות יינתנו ליזמים 45 יום להציג חוזים סופיים של יותר מ־40 אחוז מבעלי הנכסים בפרויקט.
משמעות הדבר באופן כללי היא שכל מי שהתמהמה במשא ומתן עם יזם ולא חתם איתו על הסכם, סביר להניח שימהר ויחתום על הסכם עכשיו כדי להגדיל את סיכוייו לקבל תמורה גבוהה יותר ממה שיקבלו שכניו בעתיד.
רוצים להישאר מעודכנים?
אפשר להבין ואף לברך על המגמה של העירייה אשר שמה דגש על התחדשות עירונית דווקא במתווה של פינוי–בינוי שאופייני לשכונות החוף, ופחות על חיזוק מבנים במתווה של תמ”א 38 האופייני לשכונות הכרמל. יש גם היגיון מבחינת העירייה במתיחת גבול שהיא לא מוכנה לחצות. אבל לדעתי לא כל מתחם שווה למשנהו, ולפעמים באזור מסוים קל יותר וכדאי יותר לתת תמורה גדולה יותר לדייר מאשר באזור אחר. עם זאת, מדיניות סדורה שמעניקה ליזמים כיוון וביטחון בדרך תקל עליהם להיכנס לפרויקטים עם פחות חשש משינויי מדיניות מפתיעים, כפי שכל מי שעוסק בפינוי–בינוי יודע שקורה אחת לכמה שנים.
ההחלטה להקטין את התמורה מ־25 מ”ר ל־12.5 מ”ר היא מובנת מבחינה תכנונית ויש בה אפילו מן ההיגיון. עם זאת, לא הגיוני ולא הוגן לקבוע תקופת מעבר שבמהלכה רק במתחם שבו 40 אחוז מבעלי הדירות חתמו על הסכם הם ייהנו מתמורה סופית של 25 מ”ר, ומי שלא הספיק לחתום יפסיד. זה עלול להוביל למצב שבו דיירים ימהרו לחתום על הסכמים שהם לא מבינים אותם, לא יספיקו להתייעץ עם הגורמים המתאימים ולשקול את מהלכיהם ויסכנו את עצמם.
תקופת המעבר צריכה לכלול גם מתחמים שלגביהם נחתמו כתבי הסכמה, כפי שמקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית וכאלה שלגביהם הוצאו אישורים לעיריית חיפה מעורך הדין של היזם ומעורך הדין של בעלי הדירות. לחילופין, ראוי להכריז שבמתחם שבו נחתמו הסכמות והומצאו לכך אישורים תינתן תקופת מעבר ארוכה יותר שבה ניתן יהיה לחתום על הסכם סופי.
הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומנכ”ל אגודת מכבי חיפה
