סגנית מנהל אגף בכיר הנדסה ופיתוח תשתיות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ליבנת אוליניצקי שלחה ביום שני מכתב תשובה למהנדס העירייה אריאל וטרמן, שבו היא מגלגלת את הכדור לעברה של עיריית חיפה וטוענת כי מי שמעכב את פרויקט "מחיר למשתכן" במבואות הדרומיים של העיר (שכונת נאות פרס ב') היא לא אחרת מאשר העירייה.
כפי שפורסם ב"כלבו – חיפה והקריות" בשבוע שעבר, וטרמן שלח בסוף יוני מכתב חריף למנכ"לי משרדי האוצר והתחבורה ולמנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובו דרישה להסיר את החסמים המונעים את מימוש הפרויקט. במכתבו דרש וטרמן לפעול באופן מיידי להסדרת התשתיות הנדרשות למימוש הפרויקט ולפעול באופן מיידי להסרת החסמים ולהסדרת התשתיות הנדרשות להקמת השכונה, שבה עתידות להיבנות כ-6,000 דירות. וטרמן התריע במכתבו כי הרוכשים והחברות היזמיות עלולים למצוא עצמם מול שכונה בנויה שאינה ניתנת לאכלוס.
"מדובר בתשתיות שברובן המכריע מצויות מחוץ לתחום שיפוט ומחוץ לתחום תכנון חיפה", כתב וטרמן, "ביצוען והשלמתן של תשתיות אלו מהווה בגדר תנאי סף להוצאת היתרי בנייה במתחם, ויתרה מכך, במובחן מתשתיות צמודות פרויקט – עבודות אלו הן מסוג תשתיות על, וחובת הביצוע והמימון מוטלת על המדינה. נושא זה גם הוסדר בהסכם הגג שנחתם בין המדינה לעירייה, והדרישות היו ידועות ואף קודמו על ידי הגורמים האחראים (רשות המים ומשרד התחבורה שפעל באמצעות חברת יפה נוף)".
ברמ"י לא נשארו חייבים. במכתבה של אוליניצקי לווטרמן היא כתבה כי בהסכם הגג שנחתם בין עיריית חיפה לרמ"י ב-18 באפריל 2018 נקבע כי "עבודות הפיתוח, בכלל תוכניות המגורים שנכללו בהסכם, לרבות תוכנית מבואות דרומיים שלב ב', יבוצעו על ידי עיריית חיפה בהתאם לחוקי העזר של העיר חיפה, בשיטת 'גביית אגרות והיטלי פיתוח'. כמו כן, בהסכם כאמור נקבע כי בנוסף לעלויות הפיתוח שייגבו על ידי העירייה מהיזמים תגבה רמ"י מהיזמים תשלום נוסף אשר נועד למימון תשתיות העל הכלל עירוניות (רשימת תשתיות העל לביצוע צורפה גם כנספח להסכם גג שנחתם). כמו כן, רמ"י גובה גם רכיב 'ישן מול חדש' ורכיב 'מוסדות ציבור רשות' בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל".
עוד כתבה אוליניצקי לווטרמן: "בהתאם להסכם גג שנחתם בין הצדדים, רמ"י פרסמה בשנים 2021-2019 מספר מכרזי שיווק שבהם שווקו בהצלחה מגרשים לבניית 1,378 יחידות דיור (עד כה) על ידי היזמים. שיווק המגרשים נעשה בהתאם להסכם גג בין רמ"י לעיריית חיפה ועל פי הוראות התוכנית. שיווק חמשת המגרשים הראשונים פורסם עוד בשלהי 2019, והזוכים במכרז השיווק הראשון (חברת רמי שבירו וחברת קחם-מור) הוכרזו כזוכים עוד בחודש פברואר 2020. על פי מסמכי מכרז השיווק, מועד מסירת המגרשים על ידי עיריית חיפה לאותם יזמים (בהתאם לעקרונות והוראות הסכם גג) נקבע לחודש אוקטובר 2021. על מנת לאפשר את מסירת המגרשים ליזמים במועד שנקבע היה על עיריית חיפה לצאת לביצוע עבודות פיתוח ציבוריות המשרתות את המגרשים כאמור. מאחר שהעבודות עצמן צפויות להימשך כשנה וחצי היה על עיריית חיפה לצאת לביצוע עבודות פיתוח מיד עם ההודעה על הזכייה ליזמים, אך יש לציין כי עיריית חיפה בחרה שלא לבצע את העבודות עד עצם היום הזה, שעה שאנחנו נמצאים תשעה חודשים לאחר מועד מסירת חמשת המגרשים הראשונים ליזמים".
רוצים להישאר מעודכנים?
אוליניצקי הדגישה כי "תכנון עבודות הפיתוח נעשה במימון מלא של רמ"י, אשר העמידה קדם מימון לעיריית חיפה על מנת לקדם את התכנון ולהיערך לביצוע במועד. למען הסדר הטוב נדגיש כי מכרז עבודות פיתוח שלב א', הכולל פריצת דרכים, עבודות עפר, העתקת תשתיות והנחת תשתיות תת קרקעיות, פורסם רק במאי 2022. טרם הוכרז הקבלן המבצע את עבודות הפיתוח, אך גם אם העבודות יבוצעו על ידי הקבלן במהירות האפשרית, הן צפויות להימשך עד לסוף שנת 2023. אנו ערים לכך שבהוראות התוכנית שבתוקף נקבע פירוט של תשתיות על הנדרשות למתן היתרי בנייה ליזמים שזכו במגרשי השיווק.
"עיריית חיפה עיכבה (שלא בצדק) כל התקדמות בתהליך העבודה מול רמ"י ומול היזמים בנימוקים שונים ומשתנים מעת לעת, הקשורים לביצוע של תשתיות העל. מתוך כוונה לקדם פתרון אשר יניח את דעתה של עיריית חיפה ושל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה לקדם תהליך של הוצאת היתרי בנייה, הגיעו רמ"י ומהנדס העיר חיפה למסמך הבנות מוסכם (לאחר תהליך ארוך של עבודה משותפת על מספר רב של חלופות לנוסח המכתב), והנוסח הסופי והמקובל על שני הצדדים הופץ ב-13 בספטמבר 2021. במסמך זה נקבע כי לצורך עמידה בתנאים הנדרשים להוצאת היתרי בנייה לשלב א' תעביר רמ"י התחייבות על סך 90 מיליון שקלים (מתוך תקציבי תשתיות על בהסכם גג) לביצוע עבודות מקדימות אשר עונות, לדעת עיריית חיפה, על הגדרת 'תחילת ביצוע מחלף מת"ם/שדרוג צומת מת"מ' (סעיף זה מוגדר כתנאי להיתר על פי התב"ע) וכן לביצוע העתקות נדרשות לצורך ביצוע עבודות פיתוח על ידי העירייה. התחייבויות חתומות אלו הועברו לעיריית חיפה בחלוף חודש ימים בלבד. העבודות טרם החלו.
"כמו כן סוכם כי בנוגע לתנאי להוצאת היתרי בנייה מעבר ל-1,200 יחידות דיור תוגש בקשה להקלה בפני הוועדה המחוזית, זאת מכיוון שמימוש תנאים אלו תלוי בין היתר במועד פינוי המחנה הצבאי ובהשלמת תהליכי טיהור הקרקע. עיריית חיפה טרם הגישה בקשה לקבלת הקלה כאמור. ביחס לטענת העירייה בקשר לפתרון הביוב לשכונה המתוכננת (הפתרון המוסכם הינו חיבור למט"ש – מכון לטיהור שפכים – ניר עציון), הרי שגם במקרה זה נוקטת עיריית חיפה בהליך של 'משיכת זמן' והעלאת דרישות שונות ומגוונות שבגינן, לכאורה, לא ניתן לבצע את עבודות הפיתוח ולמסור את המגרשים ליזמים.
"הנתונים ההנדסיים בהקשר זה הם שונים – עבודות שלב א' בהרחבת המט"ש נמצאות לקראת סיום ודה פקטו שפכי טירת כרמל כבר מוזרמים למט"ש. עבודות שלב ב', הנדרשות לקליטת שפכי מבואות דרומיים שלב ב', יסתיימו (לפי מסמך של מנכ"ל החברה למים וביוב של מוא"ז חוף הכרמל) בעוד כשנה – שנים לפני שבתי המגורים בפרויקט יאוכלסו ויזרימו את השפכים למט"ש. גם קו הסניקה המחבר את השכונה המתוכננת לתחנת השאיבה הקיימת בטירת כרמל נמצא בשלב ביצוע ויסתיים אף הוא הרבה לפני שהיזמים יוכלו לסיים את בניית בתי המגורים הראשונים, שכן רק אז יוזרמו השפכים בקו זה. פתרון כולל לסוגיית התאמת מט"ש ניר עציון לקליטת שפכי השכונות הדרומיות בחיפה קודם על ידי רמ"י בשיתוף פעולה מלא עם רשות המים, אשר קבעה אופן חלוקת תקציב הרחבת המט"ש על כלל הרשויות המקומיות שיחוברו למט"ש. חלק של חיפה בתקציב הגדלת המט"ש ממומן על ידי רמ"י (בהתאם להסכם גג) כקדם מימון ויוחזר על ידי תאגיד מי כרמל בהתאם להסכם בין רמ"י לתאגיד שנחתם עוד בשנת 2017.
"בנוגע לפתרון הנושאים התחבורתיים הנדרשים לצורכי השכונה בהתאם להגדרות התב"ע, פתרון כולל לפרויקט מטרונית חיפה-טירת כרמל, שכולל בין היתר הקמת מחלף חדש בצומת מת"מ, מקודם על ידי חברת חוצה ישראל במימון משרד התחבורה. אמנם קידום הפתרון התעכב בשל העברת האחריות על הפרויקט מחברת יפה נוף לחברת חוצה ישראל, אך לאחרונה חלה התקדמות משמעותית בתכנון הפתרון הכולל על כלל מרכיביו. לפני כחודש ימים הוצג גאנט למימוש הפתרון על ידי חוצה ישראל. עיריית חיפה ביקשה לפרט ולדייק את הגאנט המוצע ועבודה זו מבוצעת בימים אלה. בד בבד מתקיימות פגישות עבודה בין עיריית חיפה לחברת חוצה ישראל, בהן מוצגת באופן שוטף התקדמות בתכנון הפרויקט.
"לאור האמור לעיל, המסקנה המתבקשת היא שעיריית חיפה היתה מחויבת על פי הסכם הגג, היתה צריכה לאור מכרזי השיווק שפורסמו בתיאום עמה ויכלה על פי מצג הנתונים ההנדסיים לקדם הן את עבודות הפיתוח בשטח והן את התהליכים המקדימים להוצאת היתרים ליזמים, אך משיקוליה שלה בחרה שלא לעשות כן. לאור האמור לעיל, איננו מקבלים את טענותיו של מהנדס העיר שלפיהן גורמי המדינה (רמ"י, רשות המים ומשרד התחבורה) מונעים את פתרון החסמים לצורך הוצאת היתרי בנייה ליזמים שזכו במכרזי שיווק המגרשים של רמ"י במבואות דרומיים – שלב ב' בחיפה. אנו חוזרים וקוראים לעיריית חיפה לפעול ללא דיחוי לקידום תהליך הוצאת היתרי בנייה ליזמים, ברוח עקרונות הסכם הגג שסוכם בין עירייה לרמ"י".
במענה למכתבה של אוליניצקי שלח לה וטרמן מכתב תשובה שבו הוא מגלגל את האחריות אל משרדי הממשלה, שלדבריו לא סיימו את ביצוע התשתיות הנדרשות על מנת שהעירייה תאפשר היתרי בניה ליזמים בפרויקט: "נמצא כי מכתבך רצוף אי דיוקים חמורים, ומחובתי להעמיד הדברים על מכונם – בהתאם למה שנקבע בתוכנית המתאר לפיתוח השכונה, ביצוע תשתיות על בתחום תחבורה וטיהור שפכים נקבע כתנאי להוצאת היתרים. אין עוררין כי העבודות שנקבעו טרם בוצעו, לא כל שכן הושלמו (כפי שנקבע בתוכנית), וממילא הצפי לביצועם הוא רחוק מאוד (לאור העיכובים מדובר בשנים ולא בחודשים).
"על כן, כל טענה כאילו האשם לאי מסירת המגרשים ליזמים הזוכים מוטל על כתפי העירייה היא מופרכת, שהרי אף אילו היו נמסרים במועד בעבר או כעתה, לצורך העניין, ממילא לא היתה אפשרות חוקית להנפיק היתרי בנייה כל עוד לא מולאו הוראות התוכנית והתנאים שנקבעו שם. המדינה היא שהתחייבה כלפי היזמים למסירת המגרשים במועד הנקוב, וחזקה עליה שהיתה מודעת לעבודות המוקדמות אשר עליה לבצע, כתנאי להנפקת ההיתרים, שהרי איזו תועלת תצמח מקבלת המגרשים ללא אפשרות לבנות?".
במכתבו מוכיח וטרמן את אוליניצקי, אשר לטענתו נתפסת לידי טעות ביחס למקור מימון עבודות הפיתוח במתחם עצמו. בניגוד למה שכתבה במכתבה, וטרמן טוען כי עבודות הפיתוח בשכונה אינן ממומנות על ידי רמ"י אלא מתבצעות במסגרת תקציבי העירייה, על חשבון היטלים ואגרות שישתלמו בעת הוצאת היתרי בנייה. לדבריו, הסכם הגג הרלוונטי בחיפה אינו קובע שהמדינה תפתח תשתיות צמודות, בניגוד לערים אחרות, שם נקבעה הוראה כזו. לפיכך, כך וטרמן, הקשר בין אפשרות לתת היתרי בנייה למימון הפיתוח "הוא חד ערכי".
וטרמן מוסיף שגם ביחס למכון לטיהור השפכים היו במכתבה של אוליניצקי אי דיוקים. לטענתו, משרד הבריאות מסר לעירייה כי החלוקה של רמ"י – לשלב א' ושלב ב' – אינה מקובלת עליו, וכי הדבר אינו תואם את הוראות התוכנית שקובעות הוראה לתחולת העבודה במלואה. וטרמן מתריע כי אין לוח זמנים סדור להשלמת הבטונים אלא הערכות בלתי מגובות וריבוי סימני שאלה: "לעניין זה, כל השיח הכספי בין רמ"י, רשות המים והתאגיד אינו רלוונטי. הפרויקט מנוהל על ידי חוף הכרמל בתקציבי רמ"י, ולצערנו עד לרגע זה לא ברור כלל מתי יסתיים שדרוגו ומתי ימולאו תנאי התוכנית. כפי שצוין במכתבי מ-29 ביוני, כאשר כבר הוברר כי ביצוע תשתיות על אינו מקודם בלוח הזמנים הנדרש וכי הדבר מהווה חסם סטטוטורי מהותי, ובניסיון לפתור את התקלה, אכן סוכם מול רמ"י על מתווה שיאפשר תחילת מילוי התנאי שנוגע לשדרוג צומת מת"מ, חיבורי צמתים, כבישים, תשתיות והעתקות נדרשות נוספות. עם זאת, ברור שאין בכך כדי לענות על כל הוראות השלביות הקבועות בתוכנית, ושנדרש בנוסף הליך סטטוטורי לשינוי הוראות השלביות הנקובות בתוכנית.
"אנו חוזרים על הסכמתנו לתמוך בשינוי שלביות בכפוף לקבל לוחות זמנים מחייבים. קיימנו לאחרונה פגישה עם היזמים ומסרנו להם שככל שיפנו לוועדה המחוזית בבקשה להקלה כאמור, אנו נתמוך בה, בכפוף להצגת לוחות זמנים על ידי המדינה. כמו כן, בפגישה שקיימנו עם בקר רמ"י נמסר לנו כי גם רמ"י מתעתדת לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לשינוי השלביות. אנו מברכים על כך ומצפים כי גורמי המדינה יציגו לצד בקשה זו לוחות זמנים להשלמת תשתיות העל. אינני רואה מקום להמשך ההתכתבות ומצפה להתקדמות במתווה כפי שסוכם".
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
אויוייזמירוס
השכונה תאוכלס ב-2030 במקרה הטוב. מומלץ לזוכים לבטל ולתבוע פיצויים מרמ"י