רכישת דירה היא ההשקעה היקרה ביותר שאדם מבצע בחייו ולכן חשוב מאוד שהנכס שרכשתם יהיה איכותי ושלם ללא ליקויים. במקרים של ליקויי בניה, הדרך הפשוטה והטריוויאלית לפתור את הבעיה היא לפנות לקבלן או למוכר הנכס ולדרוש ממנו לבצע את התיקונים הנדרשים, אך במקרים רבים, אלו אינם ששים לתקן ליקויים אלו ויש צורך לפנות לייצוג משפטי.
משרד עורכת הדין הלן דורפמן מספק שירותים ייחודיים בתחום המשפטי בדיני מקרקעין. עו"ד הלן דורפמן מתמחה בין היתר בליקויי בניה בדירות ובבתים משותפים, ומספקת ייעוץ וליווי משפטי מקצועי ומותאם אישית לכל מקרה ומקרה. שוחחנו עמה בנושא ליקויי בניה.
מהם ליקויי הבניה הנפוצים?
"רטיבות הוא ליקוי הבניה הנפוץ ביותר ואנו נתקלים בו רבות. בין אם מדובר בבית חדש ובין אם מדובר בדירה אחרי שיפוץ, רטיבות כמעט תמיד מתגלה לאחר הרכישה. הסיבה לכך היא שצריך להמתין ל'מבחן התוצאה'. בניגוד לבלטה רופפת שאיש מקצוע יוכל לאבחן מהתחלה, צריך סף מסוים של הצטברות גשם בגג או מטחי גשם כבדים על הקירות החיצוניים של הבניין, כדי שהרטיבות תחלחל ותופיע בתוך הבית, בתקרה או על הקירות הפנימיים ורק אז ניתן לדעת אם ישנה בעיה במבנה או באיטום".
מהן הבעיות העיקריות שרטיבות מייצרת?
"רטיבות היא מפגע של ממש. לחות בתוך הבית אינה בריאה לדיירים. היא עשויה להקשות על הנשימה ולייצר אלרגיות וכשהרטיבות אינה מטופלת כראוי ונוצר עובש, הדבר חמור אף יותר בהיבט הבריאותי.
"מעבר לפן הבריאותי, רטיבות כמו כל ליקוי בניה אחר מורידה את ערך הדירה ופוגעת בהשקעה של הרוכשים".
מהם האתגרים בטיפול בנושא הרטיבות?
"הגורמים לליקויי הרטיבות עשויים להיות קשים לאיתור. לעתים צריך לבצע בדיקות שוב ושוב כדי לאתר את מקור חדירת המים – המקור לא בהכרח מהגג, הוא עשוי להיות אפילו מדירה מסוימת בקומות העליונות ולרדת קומות עד לתקרה שלכם. מלבד איתור מקור הנזילה, גם התיקון – עבודת האיטום יכולה לפעמים להתבצע מספר פעמים עד לפתרון מלא של הבעיה. מדובר לעיתים בניסוי ותהייה".
כיצד בודקים האם ישנם ליקויי בניה בנכס?
"מלבד רטיבות, אם אנו מדברים על ליקויים אחרים, חשוב מאוד לבצע בדיקה בסמוך למסירת החזקה על הנכס, בליווי איש מקצוע מתחום ההנדסה המגיע מטעמכם. ישנם דברים שלא ניתן לזהות בעין שאינה מקצועית. איתור ליקויים בזמן אמת עשוי במקרים מסוימים לצמצם את מהות התיקון הנדרש ולחסוך התרוצצויות ובזבוז משאבים".
כיצד נקבעת אחריות הקבלן במקרה של ליקויי בניה?
"על פי החוק, קבלן שמוכר דירה אחראי לתיקון ליקויים שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכש, כשאחריותו מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
"תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה על הדירה ונמשכת בין שנה לשבע שנים – כשלכל סוג ליקוי יש את משך האחריות שלו. לדוגמה: ליקויי צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים – אחריות לשנתיים, חדירת רטיבות בקירות ובמקלטים –אחריות לשלוש שנים, שקיעת מרצפות בקומת הקרקע – אחריות לשלוש שנים, וכן הלאה. בתקופת הבדק, חובה על המוכר לתקן את הליקויים אלא אם הוא מוכיח כי הליקויים נעשו באשמת בעל הדירה.
"תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה – עליו להוכיח כי הליקוי נגרם כתוצאה מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
" במידה ונמצאו ליקויים נוספים לאחר תקופות הבדק והאחריות, האחריות של הקבלן לתיקון היא רק במקרה של אי יציבות הבניין ובעיות בטיחות שמקורן בשלד הבניין או ביסודותיו.
"כמובן שישנם מקרים שונים, כגון מקרה בו הקונה לא ידע על הליקוי ובאמצעות עורך דין הוא מוכיח שלא יכול היה לדעת עליו במהלך התקופות הנ"ל, ומועד האחריות של הקבלן יתחיל מרגע הידיעה על הליקוי".
מהו תפקיד עורך הדין בתביעות ליקויי בניה ומה יש לעשות לפני הגשת התביעה?
"עורך הדין צריך לבחון היטב את סוג הליקוי והשפעותיו על הנכס ועל הדיירים. עליו לבחון את הליקוי בהתאם לתקופת הבדק ולתקופת האחריות, ובמידה והליקוי התגלה בתום התקופות הללו, לבדוק האם רוכש הדירה יכול היה להביא מומחים מטעמו ולגלות את הליקוי במהלך תקופות אלו או שלא היתה דרך לדעת קודם לכן, ולכן באחריות הקבלן לתקן.
"עורך דין מומחה בתחום ליקויי הבניה מצטייד במומחים שונים מתחום המקרקעין כדי לתרגם את הנזק לתביעה כספית, כאשר ליקויים שאינם ניתנים לתיקון מצריכים חוות דעת שמאית והם עשויים לזכות בהתקיים תנאים מסוימים את בעל הדירה בפיצוי כספי. לעתים, גם בתביעת תיקון ליקויים הקונה מקבל פיצוי כספי בנוסף לתיקון על ידי הקבלן, תלוי כמובן במידת הנזק שגרם הליקוי. יש מקרים שבהם התיקון חייב להיעשות תחת פיקוח, כגון טיפול ברטיבות. בכל מקרה, חשוב שאת כל התהליך ילווה עורך דין מומחה בתחום ליקויי בניה שמכיר את התחום היטב ובקיא בכל האפשרויות השונות והתנאים המשתנים וישיג את התוצאות הטובות ביותר עבור לקוחותיו".
משרד עורכת דין הלן דורפמן
כתובת המשרד: שדרות הפלי"ם 2, בניין אשל, חיפה
טלפון: 04-9834422
עו"ד הלן דורפמן. צילום: דורון גולן
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
