מי שקנה דירה בשכונת רמת אלמוגי בעשור האחרון עשה קרוב לוודאי את ההשקעה הטובה ביותר בחיפה, גם אם הדירה נרכשה לפני חמש שנים וגם אם היא נרכשה בשנת 2017. ממחיר ממוצע של 900,000 שקל לדירה סטנדרטית ברמת אלמוגי בשנת 2008 עלה שוויה ל־1.5 מיליון שקל בשנת 2012, והמחיר המשיך להאמיר ליותר משני מיליון שקל בשנת 2017. מנגד, מבין שכונות הכרמל האטרקטיביות, חלו בשנים האחרונות ירידות מחירים בולטות ברמת אשכול ובאזור גבעת דאונס. הנתונים המופיעים כאן התקבלו בסיוע של מחלקת המחקר של אתר האינטרנט “מדלן”, והם מבוססים בין השאר על מערכת מידע נדל”ן של רשות המסים אשר מציגה נתוני אמת של ביצוע עסקאות בפועל.
מעט גיאוגרפיה: רמת אלמוגי, הנקראת על שמו של ראש העיר חיפה יוסף אלמוגי ז”ל, משתרעת מעברן הצפוני של שדרות אבא חושי, והיא גובלת בשכונות רמות רמז, סביוני דניה, אחוזה ורמת גולדה. הקמתה של השכונה החלה בשנת 1994, והיא מאופיינת בבנייה נמוכה של בתים בני שלוש-חמש קומות, רובם בעלי גגות רעפים ושתי דירות בקומה. בשנת 2002 התווספו לה רבי קומות על הגבול עם שכונת עמק השמש. רוב הדירות בשכונה הן בנות 5 חדרים ומחיריהן נעים בין שניים לשניים וחצי מיליון שקל, תלוי בקומה, בשטח הדירה ובנוף. המחיר הממוצע למטר רבוע לפי עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה הוא 17,754 שקל למ”ר.
אתר “מדלן” סקר לבקשת “כלבו” את כלל העסקאות שבוצעו בחיפה בשנים 2017-2012 במטרה לאפיין את המגמות הבולטות בעיר. השכונות שניצבות בראש הרשימה אחרי רמת אלמוגי הן רמת בגין, כרמליה (לפני עצירת האפשרות להגיש בקשות לקידום תוכניות התחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38) ואחוזה.
אלמוגי או בגין – מי עדיף?
שכונת רמת אלמוגי זכורה בעיקר בשל מאבק התושבים בחוות האנטנות שפעלה בשטח. התושבים טענו שקרינת האנטנות מעמידה את חייהם בסכנה, ובשנת 2011 התקבלה ההחלטה על פינוין. החלטה זו תרמה מן הסתם למגמת עליית המחירים. אשתקד נכללה השכונה לראשונה בהגרלת דירות במסגרת פרויקט “מחיר למשתכן”, ועבור הזכאים בני המזל הוקצו 48 דירות ברחוב יקינתון.
“רמת אלמוגי היא אכן שכונה מבוקשת, אבל ייתכן שהיא זכתה בתואר בזכות היותה ברירת מחדל”, אומר איש הנדל”ן דני זומרשטיין מחברת סיטי דן נכסים, “בעבר השכונה היתה פחות מבוקשת, ואני מעריך שבעשור הבא היא לא תמשיך לככב. המקום הראשון ברשימה אינו בהכרח המקום שהכי טוב לגור בו. הלא יש מאפיינים דומים מאוד בין רמת אלמוגי לרמת בגין. לדעתי, דווקא רמת בגין היא שכונה מוצלחת יותר, אבל יש משפחות שיכולות באותו המחיר להשיג דירה טובה יותר ברמת אלמוגי. בתחום החינוך יש העדפה ברורה בקרב רוכשי דירות לכך שילדיהם ילמדו בבית הספר נופים ברמת בגין על פני בית הספר איינשטיין ברמת אלמוגי. אני מכיר אפילו מקרים שבהם אנשים ביצעו חוזי שכירות פיקטיביים ברמת בגין רק כדי שילדיהם ילמדו בנופים. כאשר מישהו צריך דירת 5 חדרים הוא יבחר ברמת אלמוגי על פני רמת בגין רק בגלל המחיר. היכולות של האנשים מנצחות לרוב את הרצונות שלהם, למרות הרצון להתגורר ברמת חיים גבוהה יותר”.
לדבריו של זומרשיין, “יש רוכשים פוטנציאליים שרואים את נוף המפרץ הנשקף מרמת אלמוגי ומיד חושבים על זיהום אוויר. הנוף לכיוון מערב, המאפיין את רמת בגין, הוא בתולי יותר”.
רוצים להישאר מעודכנים?
רוכשים פוטנציאליים נרתעים
במסגרת הסקירה ביקשנו להגיע אל המידע שרוב מוכרי הדירות, המתווכים וחברות הבנייה אינם ששים לדבר עליו – היכן בחיפה נמצאת ההשקעה המאכזבת בדירת מגורים. ובמילים אחרות: מהי השכונה שבה חלה ירידת מחירים משמעותית ביחס לשכנותיה. חשוב להדגיש כי מדובר בנתוני ממוצעים על בסיס עסקאות שבוצעו בפועל, וקיימים פרטים שאינם נסקרים אשר עשויים להטות את המחיר האמיתי, ובהם הקומה, הנוף, הצמחייה, הנגישות מהרחוב, עיצוב הבניין, עיצוב הדירה וגיל הבניין.
קשה לשים את האצבע על הסיבה המציבה את מחירי הדירות ברמת אשכול בנקודה הנמוכה ביותר ביחס לשכנותיה. ככלל, השכונה סובלת מתנודתיות גבוהה של מחירי דירות לאורך השנים, וזאת בעת שבשכונות הסמוכות עלו המחירים בעקביות. בשלוש השנים האחרונות בולטת ברמת אשכול מגמת ירידת המחירים.
דירת 3 חדרים שנמכרה בשנת 2015 ב־1.5 מיליון שקל איבדה תוך שנתיים 20 אחוז מערכה ונמכרה ב־1.2 מיליון שקל בשנת 2017. דירת 4 חדרים שנמכרה ב־1.75 מיליון שקל ב־2015 איבדה “רק” 16 אחוז משוויה והגיעה למחיר של 1.47 מיליון שקל ב־2017. את המצב מצילות דירות 5 חדרים שכמעט לא איבדו מערכן בתקופה זו. ממחיר של 2.28 מיליון שקל הן ירדו ל־2.26 מיליון שקל.
דירה ממוצעת בשכונה נמכרה בשנת 2015 ב־2.1 מיליון שקל, כעבור שנתיים המחיר ירד בעשרה אחוזים ל־1.9 מיליון שקל, והמגמה נמשכת. עם זאת, חשוב לציין כי בשל מיעוט העסקות בשכונה ייתכן שהמספרים אינם מדויקים.
ביחס לשכונות הסמוכות מגלים הנתונים של “מדלן” כי מחירו הממוצע של מ”ר ברמת אשכול כיום הוא הנמוך ביותר – 16,580 שקל. ברמת אלמוגי המחיר הממוצע כאמור הוא 17,754 שקל למ”ר, באחוזה הוותיקה המחיר הוא 18,007 שקל למ”ר וברמת בגין המחיר הוא 18,384 שקל למ”ר. בכרמליה, אשר ממותגת נמוך יותר, המחיר למ”ר הוא 20,538 שקל, וברחובות שכונת שמבור המחיר מגיע ל־25,189 שקל למ”ר.
רמת אשכול
תנאי המגורים ברמת אשכול לא השתנו מאז הוקמה השכונה בשנות ה־80. לכאורה זוהי שכונה אטרקטיבית, שנמצאת במרחק דקות הליכה בודדות ממרכז חורב ודקות נסיעה ספורות מכביש החוף, עם נוף לים, המאופיינת בבניינים שרובם בני שניים-שלוש קומות. כפי שרואים בטבלה המצורפת, בשכונה לא בוצעו עסקאות של התחדשות עירונית מהסיבה שהתמ”א אינה חלה עליה, בדומה לרמת אלמוגי ושכונת ורדיה החדשות.
“רמת אשכול, שהיתה אחת מהשכונות היקרות ביותר בחיפה, ירדה מנכסיה”, אומרת המתווכת איריס גלבוע מחברת רימקס, “מחירי הדירות צנחו, וגרוע מכך – הבתים לא מצליחים להימכר. אני שומעת שוב ושוב מרוכשים פוטנציאליים את הרתיעה מכך שבתים רבים בנויים על יותר ממפלס אחד, וגם המחסור במעליות מפריע. לבתים רבים אין בכלל ממ”דים ויש לא מעט מדרגות בדרך לרחוב. יש גם מי שטוענים שהבנייה בשכונה אינה איכותית. בקרב המתעניינים בולטת העובדה שהם יכולים לקבל דירות מוצלחות במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, ולכן רמת אשכול היא לא אלטרנטיבה מפתה עבורם. רבים מהמוכרים מסודרים כלכלית ולא מפנימים שהעיר משתנה, אז הם מחכים שהמחירים יעלו. בזמן הזה מעדיפים הקונים דירות ברמת אלמוגי”.
איש הנדל”ן רועי שווץ מציין כי לפני שנים היה ביקוש לדירות דו מפלסיות המאפיינות בתים רבים בשכונה, אך זה התחלף בביקוש בולט לדירות שטוחות. “ברמת אשכול חסרים שירותי קהילה ובית ספר קרוב. מי שמגיע לשכונה עם תקציב גבוה רוצה תמורה הולמת ושהדירה תהיה ללא מדרגות ועם מעלית. בעיה שכזו מורגשת גם בשכונת רמת גולדה”.
שכונה נוספת שההתחדשות העירונית דילגה מעליה היא זו של רחוב גבעת דאונס והרחובות הסובבים אותו. כאן איבדו הדירות בשנה האחרונה מאות אלפי שקלים מערכן. אם לפני שנה בדיוק נמכרו בשכונה דירות ב־1.94 מיליון שקל, בראשית השנה ירד מחירן בחצי מיליון שקל לשפל של 1.44 מיליון שקל. המחיר למ”ר בגבעת דאונס ביוני 2017 היה 19,201 שקל, וכיום הוא צלל לרמה של 16,076 שקל למ”ר. גם אם יש מתווכים שמסבירים כי גבולות השכונות במדד “מדלן” אינם מדויקים וכי יש סטייה בחישוב הנתונים, עדיין מדובר במגמה מובהקת.
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
משתמש אנונימי (לא מזוהה)
הזהרו מהשקעה בנדלן בלון עומד להתפוצץ אל תחלצו את הקבלנים ואת הספקולנטים