החלטתו של בית המשפט המחוזי בשבוע שעבר לבטל את מסמך המדיניות להתחדשות עירונית היא החלטה דרמטית ובעלת השלכות מרחיקות לכת הרבה יותר מאשר בתחום ההתחדשות העירונית בלבד.
כזכור, בחודש פברואר 2020 אימצה העירייה מדיניות חדשה ואחידה לגבי מתחמי פינוי-בינוי עתידיים, שקובעת כי השטח הבנוי שיתווסף לדירותיהם החדשות של הדיירים המפונים לא יעלה על 12.5 מ”ר – בדיוק מחצית מהשטח שמקובל היה לתת להם עד אז. הנימוק היה ערכי בעיקרו: מן הראוי כי התוספת תהיה אחידה לכל הדיירים בשטח שאותו ממליצה הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, ובכך יתייתר הצורך במשא ומתן מעיק ומייגע ולעתים חסר תכלית בין הדיירים ליזם.
בפסיקתו ציין השופט נאסר ג'השאן כי המלצתה של הרשות להתחדשות עירונית היא אמנם ראויה וטובה כעקרון, אך היא מהווה המלצה לא מחייבת ואיננה מתחשבת בהבדלים המהותיים הקיימים לא רק בין יישובים שונים אלא גם בין שכונות שונות באותו יישוב, ולפעמים אף בין רחובות באותה שכונה.
רוצה לומר: מה שמתאים כמדיניות לתל אביב, לגבעתיים ולהוד השרון אינו בהכרח מתאים לעפולה, לנוף הגליל, לעכו או לחיפה, שהרי מחירו של מ"ר קרקע באזור המרכז גבוה כפליים ולפעמים יותר מכפליים ממחירו של מ"ר בחיפה או ביישובי הפריפריה.
בעל דירה קטנה בשיכון בן 50 שנה בתל אביב, שיזם יציע לו דירה חדשה הגדולה ב־12.5 מ"ר מדירתו הנוכחית וכוללת גם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחנייה פרטית, יחטוף, סביר להניח, בשתי ידיים את ההצעה, יחתום על החוזה בהתלהבות רבה ויתחיל לחשב כמה תהיה שווה דירתו החדשה לאחר שתיבנה.
אך בחיפה אין די בתוספת של 12.5 מ"ר, שערכם הכספי הוא נמוך יחסית, כדי לשכנע דייר ותיק בשיכון ישן לנטוש את דירתו לשלוש שנים ולעבור לדירה שכורה. אם הוא לא יכול להעלות את ערך דירתו בשיעור ניכר ולשדרג את איכות חייו באופן משמעותי, מדוע שיסכים להתפנות? מדוע שיסכים למכור את דירתו ליזם בתמורה לדירה לא הרבה יותר גדולה במגדל גבוה וצפוף שאליו ייכנסו עשרות משפחות חדשות? נדרש פיתוי גבוה הרבה יותר כדי לשכנע אותו להסכים ליוזמה.
רוצים להישאר מעודכנים?
השופט הבין היטב את מה שבעירייה סירבו להבין. אבל לא בזה עיקר חשיבותה של הפסיקה, מכיוון שאף אם היא מעוררת מחלוקת וביקורת, אין ויכוח כי זוהי סמכותה של רשות מקומית לקבוע אלו גבולות, אם בכלל, היא מציבה בפני יזמים בבואם להגיש הצעה לפרויקט פינוי-בינוי. מותר לעירייה, מהבחינה החוקית, להחליט כי ליזם מותר להעניק לדייר תוספת בגודל X ולא יותר, ואם אין הדבר מוצא חן בעיני היזם או בעיני הדייר, רשאי הראשון לא לגשת מלכתחילה למיזם והשני רשאי לא לחתום על החוזה. אם היה מדובר רק בכך, סביר שהשופט לא היה מקבל את העתירה.
אבל השופט קבע שהחלטתה של העירייה התקבלה בלא שהוצגה לפני בית המשפט כל תשתית עובדתית כדי להסביר את החלטתה ואת הסיבות לה. קרי: העירייה לא הפעילה שיקול דעת משל עצמה לגבי היתכנות יישום המלצות הרשות להתחדשות עירונית, לא בחנה את התאמתה לחיפה ואת השלכותיה על כדאיות עסקאות פינוי-בינוי ליזמים ולתושבים, ולא בדקה חלופות שונות. כמו כן ציין השופט בביקורתו כי "קביעת האחדה, אגב החלשת שיקול הדעת, מבלי לשמוע את עמדת הציבור, לרבות היזמים, בנושא בעל אופי תכנוני שיש בו כדי להשפיע על גורל ההתחדשות העירונית בשכונות עד לאישור תוכנית אב, היא בלתי סבירה בעיני".
הנטייה לקבוע מסמרות בשטח בלי הליך מוסדר של שיתוף ציבור, בלי שקיפות ראויה, בלי דיונים מקצועיים שבהם נשמעות דעות שונות ובלי להשאיר מקום לביקורת, לספקות ולשאלות, היא, כך נראה, מחלתה הקשה ביותר של הנהגת העיר הנוכחית.
זהו סימפטום נוסף, בולט וצועק, לאטימותה של העירייה ושל העומדים בראשה כלפי כל בעלי העניין באשר הם וכלפי התושבים וצרכיהם. הנהגת העיר משוכנעת כי מכיוון שיש לה הידע והרקע המקצועיים בתכנון של התחדשות עירונית ובביצועה, הרי שאין היא זקוקה כלל לעצות או להצעות מגורמים מן החוץ, והיתה ממשיכה כך לבטח גם בתחומים אחרים אלמלא היה שולף לה כעת השופט כרטיס צהוב בוהק ומודיע: “עד כאן. ראי, הוזהרת!”. והשאלה היא: האם בעירייה יפנימו את המסר?
